De feiten: Huizen wéér duurder, makelaars willen meer woningen voor ouderen
Bronnen: Funda, NVM‘Een instapklare woning in een charmant grachtenpand met zonnige stadstuin,’ schreeuwt makelaarssite Funda potentiële kopers toe. Het huis aan de gracht in Tiel is alleen niet zo groot: 79 vierkante meter. De prijs is wel interessant: 365.000 euro.
Dat is een populaire categorie voor startende tweeverdieners of een gescheiden ouder met één of twee kinderen. Binnen drie dagen was het pand verkocht. Voor 45.000 euro boven de vraagprijs. In het eerste kwartaal van 2025 werd bij 70,3 procent van de verkochte woningen boven de vraagprijs geboden. Welkom in het land van de huizenzoeker.
Meer bouwen voor senioren als oplossing voor de woningmarkt
Hoe gaat Nederland dit oplossen? De huizenprijzen blijven stijgen doordat er te weinig huizen worden gebouwd om alle mensen te huisvesten in dit land. Van verschillende kanten klinken nu geluiden dat er meer moet worden gebouwd voor senioren. Daar ligt de sleutel.
Als een oudere kan verhuizen naar een passend ander huis laat die een grotere woning achter voor twee mensen die gaan samenwonen, met of zonder gezin. Nu worden vooral kleinere appartementen in steden gebouwd, maar daarmee komt de doorstroming niet op gang.
Ook de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) vindt dat de doorstroming van ouderen essentieel is om de woningmarkt weer vlot te trekken. ‘Want veel ouderen blijven nu noodgedwongen in huizen wonen die niet meer passen bij hun levensfase,’ zo blijkt uit het NVM-rapport ‘Bouwen voor ouderen’.
Hoogste tijd voor meer aandacht voor ouderenhuisvesting, luidt de boodschap!
EW's visie: Houd op met focus op 'betaalbaar' en breng doorstroming op woningmarkt op gang
Door: Theo van Vugt, redacteur WonenDe voormalig minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge (CDA) drong er al op aan en ook demissionair minister Mona Keijzer (BBB) heeft het doel omarmd dat bij nieuwbouw het grootste deel betaalbaar moet zijn. Het idee erachter is dat vooral starters en mensen met een laag of middeninkomen moeilijk een betaalbare woning kunnen vinden.
In het Regeerprogramma van het inmiddels gevallen kabinet was daarom opgenomen dat tweederde van de nieuwe woningen betaalbaar moet zijn, in de vorm van sociale huur, middenhuur of betaalbare koop.
Probleem is dat gemeenten daarvan toch weer kunnen afwijken en zelfs meer goedkopere woningen willen bouwen. Voor bouwers en projectontwikkelaars is dat weinig aantrekkelijk, want op die goedkope woningen verdienen ze niet zo veel. Buitenlandse investeerders zijn daarom al uitgeweken naar landen met minder strenge regels. Gevolg: er wordt te weinig gebouwd.
Bouwen voor senioren zorgt voor doorstroming op de woningmarkt
Iedereen met een beetje verstand van de woningmarkt weet inmiddels dat het stokt in de doorstroming. Mensen met een kleinere woning willen door naar een grotere woning en laten dan één of twee goedkopere huizen achter.
Senioren zitten nu in te grote huizen en willen best iets kleiner wonen, maar wel comfortabeler. Ze hebben ook genoeg overwaarde om een duurdere woning te kopen, maar er is voor hen geen passend alternatief.
Bouw die huizen voor de senioren en er komt een belangrijke beweging op gang. Minder stringente regels en meer pragmatisme zou de woningmarkt nu echt goed doen.
Wie zegt wat over doorstroming (van ouderen) op de woningmarkt?
Bronnen: De Hypotheker, NVM-Wonen, Brainbay, Viisi- ‘Vooral veel 55-plussers sluiten een hypotheek af om hun woning te verbouwen of te verduurzamen. Het aantal aanvragen voor woningverbetering in deze leeftijdscategorie is op jaarbasis met 90 procent gestegen.’ Dat meldt De Hypotheker. Die stijging wordt veroorzaakt door een tekort aan geschikte seniorenwoningen, waardoor 55-plussers ervoor kiezen om hun huidige woning levensloopbestendig te maken in plaats van te verhuizen naar een nieuw huis.
- Lana Gerssen van NVM-Wonen zegt: ‘Met een gerichte programmering op locaties die voor ouderen gewenst en geschikt zijn, is de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Bouwen voor ouderen zet verhuisketens in gang, waardoor veel meer mensen kunnen verhuizen naar een woning die beter bij hen past.’
- Nogmaals Lana Gerssen van NVM-Wonen: ‘De focus op bouwen voor starters gaat voorbij aan een dieper probleem. De hoofdreden waarom starters weinig keus hebben, is dat de woningmarkt vastzit bij gebrek aan doorstroming. Veel ouderen wonen in een woning die niet meer past bij hun levensfase, maar ze hebben geen aantrekkelijk alternatief. Zolang zij niet verhuizen, blijven ook betaalbare woningen voor starters bezet.’
- ‘Ouderen willen ruimte, comfort, kwaliteit en kunnen het – mede dankzij overwaarde op hun oude woning – ook betalen,’ zegt Brainbay-analist Rogier Weck. ‘Ook alleenstaande ouderen willen wel kleiner wonen, maar niet té klein. Van de alleenstaande 65-plussers die in de afgelopen twee jaar een appartement kochten, woont 70 procent in een woning van 80 vierkante meter of groter. En 31 procent zelfs in een appartement van meer dan 100 vierkante meter.’
- ‘Maar liefst 44 procent van alle starters op de Nederlandse woningmarkt heeft door het huidige woningtekort serieus overwogen om naar het buitenland te vertrekken. Onder dertigers bedraagt dit zelfs 49 procent van alle ondervraagden,’ zo blijkt uit de Startersbarometer Q3 2025 van Viisi Hypotheken, een periodiek onderzoek onder 1.022 Nederlanders zonder koopwoning tussen de 22 en 35 jaar. Van alle respondenten die op dit moment actief op zoek zijn naar hun eerste koopwoning, zegt 30 procent al langer dan één jaar te zoeken. Bij eenachtste beslaat de huizenjacht al ten minste drie jaar.
Uit het onderzoek blijkt dat 80 procent van alle Nederlandse starters zich inmiddels heeft verzoend met het vooruitzicht dat ze voorlopig geen eigen huis kunnen kopen. Van hen zegt 51 procent daarom in de afgelopen dertig dagen niet op Funda of een vergelijkbare website te hebben gezocht naar potentiële koophuizen. - Vooral oudere starters zijn Fundamoe. Zo heeft liefst 54 procent van de respondenten tussen de 30 en 35 jaar het platform in de afgelopen maand niet bezocht, tegenover 49 procent van de twintigers.
Verdere verdieping: Waarom de huizenprijzen de komende jaren blijven stijgen
Bron: DNB, De HypothekerDe huizenprijzen blijven de komende jaren verder stijgen, zegt De Nederlandsche Bank (DNB). De reden is eenvoudig: het aanbod is erg beperkt en de lonen stegen, waardoor mensen meer kunnen lenen voor hun hypotheek. ‘Hierdoor blijft een gemiddeld huis voor veel mensen onbetaalbaar,’ aldus DNB.
De toezichthouder verwacht in 2025 een prijsstijging van 7,5 procent. Voor 2026 en 2027 houdt DNB rekening met plussen rond de 4 procent.
De werkelijkheid is inmiddels nog iets heftiger. In mei 2025 waren de prijzen van bestaande koopwoningen gemiddeld zelfs al 9,7 procent hoger dan een jaar eerder, zo blijkt uit recente cijfers van het Kadaster en het Centraal Bureau voor de Statistiek. En ABN AMRO heeft zijn verwachting voor de huizenprijsstijging in 2025 onlangs ook al verhoogd van 7 naar 8 procent.
Volgens DNB kost een gemiddeld huis volgend jaar zo’n 544.000 euro. Om dit bedrag volledig met een hypotheek te financieren, is een bruto-inkomen nodig van 111.000 euro. ‘Naar schatting heeft volgend jaar maar één op de drie huishoudens een toereikend inkomen,’ meldt DNB.
Hervorming van de woningmarkt nodig
Tien jaar geleden kon nog meer dan de helft van de huishoudens een gemiddeld huis zelfstandig financieren, zonder inleg van eigen geld of hulp van familie. Een huurhuis is inmiddels ook al zo schaars dat daar geen oplossing ligt.
Verhogen van de leenruimte is ook geen oplossing, want dat drijft de prijs alleen maar op. Nodig is een hervorming van de woningmarkt, concludeert DNB. En dan volgt het stokpaardje van de toezichthouder: beperk de hypotheekrenteaftrek – want de regeling drijft de prijzen op – en bouw meer huizen.
Beide aanbevelingen lijken onhaalbaar. Het ‘H-woord’ is al jaren een taboe in politiek Den Haag en de bouwproductie haalt ook al enige tijd niet de beoogde 100.000 per jaar. Dat gaat binnenkort ook niet veranderen.
Wat doen mensen dan? Ze blijven zitten waar ze zitten. En ze gaan verbouwen. Zo is het aantal hypotheekaanvragen in het tweede kwartaal van dit jaar met eentiende gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dat komt vooral doordat mensen een hypotheek afsluiten om hun woning te verbouwen of te verduurzamen, zegt hypotheekverstrekker De Hypotheker.