De prijsstijgingen op de woningmarkt worden vaak toegeschreven aan de lage rente of de woningschaarste. Dat is moeilijk te meten, maar we weten wel iets anders: onze obsessie met huizenprijzen staat echte oplossingen in de weg, zo schrijft econoom Matthijs Korevaar in een artikel voor EW Podium.
De huizenprijzen stijgen hard in Nederland. Verhalen over nieuwe prijsrecords en radeloze starters zijn dagelijkse kost geworden, evenals verklaringen hoe dit nu zo gekomen is. Van de vele mogelijke factoren klinken twee het vaakst: de lage rente en het tekort aan woningen. De beleidsimplicaties van die twee zijn nogal verschillend. Zijn de hoge prijzen het gevolg van schaarste, dan is extra bouw de enige oplossing voor structureel goedkoper wonen. Gaat het om lage rentestanden of andere financiële factoren, dan is vooral de vraag welke risico’s dat meebrengt en of dat tot een scheve vermogensverdeling leidt. Omdat de invloed van deze factoren lastig te meten is, blijven ze terugkeren in een inmiddels verhit debat.
Prijsstijgingen door dalende rente maken schaarste niet minder relevant
Mijn eigen onderzoek naar de evolutie van huizenprijzen in de afgelopen eeuwen laat zien dat financiële factoren over het algemeen veel bepalender zijn geweest voor de dynamiek van de woningprijzen dan toenemende schaarste.
Matthijs Korevaar (1993) studeerde en promoveerde aan de Universiteit Maastricht. Hij is op dit moment universitair docent aan de Erasmus School of Economics.
Dit is een artikel voor EW Podium. Daarop publiceert de redactie van EW elke week meerdere artikelen van jonge schrijvers, die vanuit hun eigen onderzoek, expertise of werkervaring willen bijdragen aan het publieke debat.
Dat is ook logisch. Als de rente zakt, dalen de lasten van een hypotheek mee, wat direct zal resulteren in hogere biedingen. Voor een belegger werkt dat nog directer: het rendement dat de belegger eist – de huurinkomsten ten opzichte van de prijs – daalt mee met de rente. Halveert het vereist rendement, dan verdubbelt de prijs die de belegger bereid is te betalen. De rentedaling van de afgelopen jaren resulteerde dus in snel toenemende prijzen.
De rol van toenemende schaarste in de huidige prijsstijgingen is veel minder direct. Onderzoek laat zien dat een plotse toename van de bevolking, bijvoorbeeld door migratie, in de regel tot niet meer dan een paar procent prijsstijging leidt. Wordt de stijgende vraag naar woningen echter structureel niet omgezet in voldoende toenemend aanbod, dan leidt dat tot steeds hogere prijzen. In Nederland lijkt dit het geval: in vergelijking met andere landen reageert het aanbod nauwelijks op prijsstijgingen.
Woningschaarste is echter veel funester voor de woonbetaalbaarheid, omdat die woonlasten direct verhoogt. Dat maakt juist het aanbod aan woningen zo relevant. Financiële factoren als dalende rentes veroorzaken weliswaar snel stijgende prijzen, ze leiden niet noodzakelijk tot hogere woonlasten.
Eigenwoningbezit vertroebelt ons beeld
Het is dus lastig om precies te bepalen in welke mate de gestegen prijzen echt tot hogere woonlasten hebben geleid. Het is juist de opkomst van het eigenwoningbezit die deze link flink heeft vertroebeld.
Lees ook dit omslagverhaal over de huizenprijzen
Tot medio twintigste eeuw woonde het gros van de Nederlanders in een huurwoning. De evolutie van de huurprijzen was daarmee een heel directe graadmeter voor hoe Nederlanders woningschaarste in hun portemonnee voelden. Koopprijzen waren vooral relevant om de huurrendementen op woningen te berekenen en dus vooral een zaak voor investeerders en ontwikkelaars.
Het groeiende belang van hypotheken
Nu de meeste Nederlanders een eigen woning bezitten, worden de woonlasten niet meer direct bepaald door de jaarlijkse huur die we neertellen, maar spelen de hoogte en de voorwaarden van de huidige hypotheek een veel prominentere rol. En wanneer die hypotheek eenmaal afgesloten is, bewegen de maandlasten daarvoor niet direct mee met veranderingen in de woningschaarste. De schaarste nu wordt dus maar door een veel kleinere groep Nederlanders gevoeld.
Sterker nog, stijgende huizenprijzen resulteren over het algemeen in lagere relatieve maandlasten voor bestaande bezitters, of ze nu door woningschaarste, dalende rente of andere factoren komen. De hypotheek wordt namelijk minder waard ten opzichte van de woningwaarde. Daarnaast kan de overwaarde eventueel worden gebruikt om te lenen voor andere doeleinden.
Fixatie op de woningwaarde
Het is daarmee niet verrassend dat bestaande bezitters het succes van de koop van hun eigen woning vooral aflezen aan de daaropvolgende waardestijging. Voor de meerderheid van de Nederlanders geldt: stijgende woningwaarden zijn mooi meegenomen, dalende woningwaarden zien we liever niet. In dat opzicht is het ook niet gek dat prijsopdrijvende beleidsmaatregelen zoals de hypotheekrenteaftrek in stand blijven.
Die fixatie van huizenbezitters op hun woningwaarde leidt niet alleen af van een oplossing voor de stijgende prijzen, zij is voor een groot deel ook onterecht. Onderzoek naar de rendementen op vastgoed laat keer op keer zien dat een woning rendement oplevert vanwege de huurwaarde. Gecorrigeerd voor de inflatie nemen koopprijzen op lange termijn nauwelijks toe. Anders gezegd, iemand die rond zijn dertigste woningbezitter wordt en de eigen woning aan het eind van zijn leven verkoopt, is al snel vijftig jaar woningbezitter geweest. Het rendement dat uit de mogelijke langetermijn-woningprijsstijging komt, valt dan in het niet bij de waarde van het kunnen gebruiken of verhuren van een woning in die vijftig jaar.
De hoge prijsstijgingen in de afgelopen jaren vertekenen dat beeld waardoor kapitaalwinsten recent een wel erg dikke vinger in de pap hadden. Maar laat ons dat niet afleiden van wat er op lange termijn toe doet en woningen waarderen om wat ze zijn: plekken om in te wonen.
Wil jij een reactie geven op dit artikel? Discussieer mee! Stuur een reactie van minimaal 200 woorden naar ewpodium@ewmagazine.nl. Inhoudelijke reacties die voldoen aan de algemene fatsoensnormen worden geplaatst onder dit bericht. Zie voorwaarden.