Aan de randen van Nederland is de leegstand van winkels het grootst. Maar die randen worden steeds breder, schrijft Marijn Jongsma.
Dynamis, een samenwerkingsverband van dertien grote vastgoedadviseurs, makelaars en taxateurs, publiceert jaarlijks de top-10 van plaatsen met de grootste winkelleegstand. Niet iedereen mag ‘meedoen’: in een dorp met twee winkels leidt de sluiting van de groenteboer al direct tot een leegstand van 50 procent. Er is dus een zekere omvang nodig voor een zinnige statistiek.
Marijn Jongsma
Marijn Jongsma (1969) is economisch redacteur bij Elsevier Weekblad. Hij blogt wekelijks over financieel- en macro-economische onderwerpen.
Leegstand is overal, maar de verschillen zijn groot
De organisatie stelt lijsten op van leegstand in stadscentra die minstens tweehonderd verkooppunten kennen. Vooropgesteld: in heel Nederland is sprake van een te groot winkelaanbod, als gevolg van enthousiaste gemeenten die hoopten klanten van elders te kunnen trekken en van winkelketens die de opkomst van online hebben onderschat. De coronacrisis komt daar nog eens overheen. Marktkenners schatten dat de huidige leegstand van krap 8 procent tot boven de 10 procent zal oplopen.
Maar in de top-10 speelt een ander verhaal mee: de uiteenlopende economische en demografische ontwikkelingen in Nederland.
Op het lijstje van steden met meer dan 50.000 inwoners is Limburg sterk vertegenwoordigd met Heerlen (centrumleegstand 27 procent), Sittard-Geleen (22 procent) en Roermond (22 procent). Ze bezetten respectievelijk plaats 2, 5 en 6 in deze ‘grote steden’- leegstand top-10.
Krimpregio’s zetten de toon
De eerstgenoemde twee plaatsen liggen in een zogenoemde krimpregio: gebieden waar het aantal inwoners daalt en daarmee ook de afzetmogelijkheden voor winkels. De Zuid-Limburgse plaatsen Landgraaf en Kerkrade, die hoog staan op de lijst van winkelleegstand in kernen met meer dan 10.000 inwoners, horen daar ook bij. Daar schommelt de leegstand zelfs rond de 30 procent.
Lees ook: De moeizame ombouw van winkel naar wonen
Niet alleen Zuid-Limburg is een krimpregio. Hetzelfde geldt voor Noordoost-Friesland, Noord- en Oost-Groningen, de Achterhoek en Zeeuws-Vlaanderen. In Groningen staan Veendam en Delfzijl hoog in de lijst met leegstand in kleine steden, vergelijkbaar met Zuid-Limburg: meer dan een kwart van de winkels staat leeg. In Zeeuws-Vlaanderen is Terneuzen de stad met veel leegstand.
Of een gebied een krimpregio is, is dus een belangrijke verklaring voor excessieve leegstand. Doordat deze regio’s weinig tot geen plaatsen hebben met meer dan 50.000 inwoners, is het Dynamis-lijstje voor 10.000 inwoners en meer veelzeggend: zes van de tien plaatsen met de grootste winkelleegstand bevinden zich in de krimpregio’s Groningen en Limburg.
‘Anticipeergebieden’ werpen schaduw vooruit
De overheid heeft niet alleen krimpregio’s gedefinieerd, maar ook ‘anticipeergebieden’, regio’s die rekening moeten houden met een daling van de bevolking. Dat zijn er veel meer: de kop van Noord-Holland, Noordwest- en Zuidwest-Friesland, Oost-Drenthe, Midden- en Noord-Limburg, en in Zeeland Schouwen-Duiveland en Walcheren. Ook Zuid-Holland ontsnapt volgens de overheid niet aan toekomstige krimp: de Krimpenerwaard en Hoeksche Waard completeren de lijst.
Lees ook de visie van winkelonderzoeker Hans van Tellingen
De winkelleegstand is géén nationaal probleem en neemt sterk af: hier de feiten
Werpt dat al een schaduw vooruit op de winkelstraat? Het lijkt er wel op. Het al genoemde Roermond bevindt zich in een ‘anticipeergebied’, 250 kilometer verderop geldt hetzelfde voor Den Helder waar het iconische V&D-pand in het centrum inmiddels wordt onttakeld. Tellen we krimp- en anticipeerregio’s bij elkaar op, dan zijn die goed voor zeven plaatsen in de leegstand top-10 van plaatsen met meer dan 10.000 inwoners, en de helft van de top-10 van steden met meer dan 50.000 inwoners.
Rijswijk: in de Randstad, maar hoogste leegstand
Dat klinkt volstrekt logisch: groeit de bevolking, dan wordt een deel van de leegstand vanzelf ingelopen door een grotere vraag. Uiteraard kan de markt zo zijn verziekt door een lokaal overaanbod, dat dit niet genoeg is. Lelystad groeit, maar staat toch bovenin de leegstandslijstjes.
Meer over dit onderwerp: Waarom staan die winkelpanden zo lang leeg?
Het sprekendste voorbeeld is Rijswijk, al jaren eenzaam bovenaan qua lege etalages maar als buurgemeente van Den Haag allesbehalve gesitueerd in een (toekomstige) krimpregio. Toch staat een op de drie winkels hier leeg. De grote boosdoener: In de Bogaard, in 1963 geopend als het eerste overdekte winkelcentrum in Nederland maar nu een blok aan het been. Verkeerde stadsplanning kan haar schaduw dus jaren vooruit werpen, ook in economisch meer welvarende gebieden.
Coronacrisis: grote steden juist kwetsbaar
Wat zal de coronacrisis betekenen voor de leegstand? Winkeliersorganisatie INretail ziet de afgelopen maanden vooral sterk teruglopende bezoekersaantallen in de grote steden, waar de leegstand het laagst is. Een stad als Amsterdam is in feite een exporteur: blijven de toeristen en dagjesmensen weg, dan is er al snel sprake van overcapaciteit. Zo beschouwd zijn juist de niet-krimpgebieden in het hart van Nederland kwetsbaar voor de pandemie.