Selectief gebruik van statistieken voedt de groeiende zeepbel van de huizenmarkt, schrijft Tom Buijtendorp in een ingezonden opinie. Een gevaar voor onachtzame huizenkopers.
Als econoom en verkoper van mijn huis volgde ik afgelopen maanden de huizenmarkt van binnenuit en merkte hoe eenzijdig een beeld wordt geschetst van immer stijgende prijzen, een zelf vervullende voorspelling tot de zeepbel barst. Een neerwaartse omslag wordt te laat zichtbaar waardoor potentiële huizenkopers en eigenaren die extra lenen, worden misleid .
Publicist Tom Buijtendorp (1962) studeerde economie aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam, was economisch journalist bij onder meer NRC Handelsblad en werkte decennia als strategisch adviseur bij McKinsey en Achmea.
Ingezonden opinieartikelen worden geselecteerd door de redactie, maar vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs het standpunt van EW.
Selectief gebruik van statistieken voedt de groeiende zeepbel van de huizenmarkt. De CBS-prijsindex van bestaande woningen zakte in december onder die van november. Maar de prijzen lagen nog wel 20,4 procent boven die in december 2020, de focus in de berichtgeving. Zelfs als de index structureel daalt, suggereert die maandvergelijking voorlopig nog flinke prijsstijgingen. De oude prijsstijging werkt zo door, ook doordat de index de achter de feiten aanlopende WOZ-waarde meeweegt.
Angst de boot te missen
Populair is ook de gemiddelde verkoopwaarde van verkochte huizen, inclusief de nieuwbouw die in een opgaande markt de verwachte prijsstijging meerekent. Het CBS rapporteerde eind 2021 een daling van € 408.987 (oktober), naar € 403.941 (november) tot € 396.848 (december). Maar gerapporteerd werd hoe die bedragen uitstegen boven de waarde een jaar eerder, wat wederom een voortgaande stijging suggereert zoals de € 396.848 in december 2021 versus € 333.199 in december het jaar ervoor. Daarbij is het een lastige indicator die door de kleinere aantallen flink schommelt en mede wordt bepaald door het type huis.
Lees ook: Ook zouden huizen massaal ‘voor de markt uit’ verkocht worden. Dat bleek ondanks de nabijheid van Amsterdam in onze stad zelden voor te komen, met van onze makelaar een logische verklaring: waarom zou je in zee gaan met een vroege bieder als kort erop via Funda veel meer mensen meebieden. Voorbeelden uit uitzonderlijke locaties als Amsterdam, lijken een mythe te voeden die vooral aankoopmakelaars aan werk helpt, ingehuurd uit angst de boot te missen, brandstof voor elke financiële zeepbel.
Prijsverlaging blijft buiten de statistieken
Eenmaal op Funda, gaat de beeldvorming verder. Zo zag ik hoe huizen die langer te koop stonden, van Funda werden gehaald en na enige tijd opnieuw verschenen tegen een veelal lagere prijs. Die prijsverlaging blijft buiten de statistieken, evenals de aanzienlijk langere tijd dat het huis daadwerkelijk te koop stond. Selectieve cijfers over hoe kort huizen te koop zouden staan, versterken de hype.
Veel minder aandacht trekt het feit dat het zoekverkeer op Funda al maanden afneemt. Toen we in oktober vijf makelaars om een offerte vroegen voor de verkoop van ons huis, waarschuwden enkelen van hen dat de markt wel eens zou kunnen gaan omslaan en het aantal bezichtigingen afnam. Gijs van Wijgerden, directeur van Makelaarsland, meldde in die lijn begin dit jaar in interviews dat hij het aantal bezichtigingen afgelopen periode ongeveer zag halveren.
Ook de Vereniging Eigen Huis melde een dalende animo. Maar voorlopig wordt dit soort signalen overschreeuwd door statistieken die de gekte blijven voeden. Het moet de koper wijs maken dat schaarste sinds 2015 de prijzen terecht 80 procent opstuwde. Maar volgens CBS-cijfers steeg de woningvoorraad sinds 2015 net als de bevolking in totaal met 5,5 procent naar 8,005 miljoen (stabiel één huis per 2,2 inwoners).
In tijden van crisis kunnen de prijzen flink omlaag
De prijsexplosie waarin de gemiddelde prijs in sommige gemeenten de 1 miljoen euro overstijgt, zou worden veroorzaakt door ongeregistreerde illegalen en verhuur aan buitenlandse toeristen. Samen met een groeiend gebruik als tweede woning, zou dat een verdere prijsstijging rechtvaardigen. Het is nu wachten op het extra argument dat de aanzwellende vluchtelingenstroom uit Oekraïne de huizenprijzen in alle prijssegmenten verder zal opstuwen.
Lees ook dit omslagverhaal: Inflatiemonster is plots terug. Wat nu?
Overbiedend in een dalende markt, loopt de onachtzame huizenkoper de kans dat de waarde daalt onder de hypotheeksom en de onder water staande woning een blok aan het been wordt. Hetzelfde geldt voor de huiseigenaar die een extra hypotheek afsluit. In tijden van crisis kunnen de prijzen flink omlaag.
Aangezwengeld door de energiecrisis van eind jaren zeventig, zakten de huizenprijzen tot 1982 in vijf jaar tijd met 41 procent. Na de financiële crisis van 2007 daalden de huizenprijzen in vijf jaar 21 procent, in beide gevallen versterkt door stijgende hypotheekrentes. In de honderd jaar tot 2013 stond de hypotheekrente nooit beneden de 4 procent. Nadien is met steun van de Europese Centrale Bank de rente tot het historisch lage niveau van bijna 1,5 procent gezakt (10 jaar vast). Als de rente in antwoord op de inflatie verdubbelt naar een historisch nog steeds lage 3 procent, hebben nieuwe kopers met de populaire aflossingsvrije hypotheek opeens de helft te besteden.
Maak prijsvorming transparant
Lang is volgehouden dat geld voorlopig bijna gratis blijft, totdat de hypotheekrente afgelopen maand opeens in korte tijd met ongeveer een derde steeg. Daarbij komen onzekerheden rond de Russische inval in Oekraïne, energietekort, wankelend Chinees vastgoed, en mogelijke een nieuwe schulden- en/of eurocrisis. Los van de gehypete prijsgekte, is overduidelijk dat in hoog tempo huizen moeten worden gebouwd om aan de veranderende vraag te voldoen. Maar het is tijd daarnaast de prijsvorming transparant te maken, zodat huizenkopers niet meer onnodig gek worden gemaakt bij een beslissing die grote invloed op hun leven kan hebben.