Nederland stevent af op miljardenprobleem door verzakkende funderingen

De feiten: Funderingsschade is niet te negeren

Bron: Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek, Raad voor de leefomgeving en infrastructuur, NVM, Gemeente Dordrecht

In Nederland lopen 487.000 tot 537.000 panden verzakkingsgevaar na droogte. Dit aantal kan oplopen tot 687.000 panden, wanneer rekening wordt gehouden met klimaatverandering. Dat meldt het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek.

Veel panden zijn kwetsbaar doordat ze een ondiepe fundering hebben. Dit blijkt uit het rapport Goed gefundeerd van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur.

Verkopers van woningen met schade – als ze het al weten – houden het liever stil, en huizenkopers tonen er geen interesse voor. Kortom: een stille ramp in ontwikkeling.

Wat te doen tegen funderingsproblemen?

Wat valt er dan wel aan te doen? De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) kwam onlangs met een rapport. De vereniging spreekt van een integrale aanpak die inmiddels hard nodig is.

De NVM concludeert dat een funderingsaanpak per woning of blok op termijn onvoldoende is. Dit kan tijdelijk lucht geven, maar oude woningen blijven technisch, energetisch en ruimtelijk verouderd.

Een integrale aanpak van een wijk met gedeeltelijke stadsvernieuwing is het meest kansrijk. Door funderingsherstel te combineren met vervangende nieuwbouw, verduurzaming, mobiliteit en parkeren, vergroening en waterberging, kan een toekomstbestendige wijk ontstaan.

Verdichting – meer en andere woningen terugbouwen dan er nu staan – blijkt vrijwel onvermijdelijk om de businesscase sluitend te maken. Zo wordt de wijk niet alleen ‘gerepareerd’, maar echt vernieuwd. Daar moeten de bewoners wel bij worden betrokken. Zeker als de meerderheid huiseigenaar is.

EW’s visie: Overheid zal met geld op tafel moeten komen

Door: Theo van Vugt, redacteur Wonen

Het is een onderwerp dat Nederland het liefst negeert. Door klimaatveranderingen is het soms te droog en soms te nat. Inklinking en paalrot zijn het resultaat, waardoor de funderingen van huizen verzakken.

Een beetje zoals de gaswinningsschade in Groningen, maar dan verspreid door heel Nederland. Overal komt het voor, en vaak weten bewoners uit wanhoop niet wat te doen.

De opgave is ook groot, want herstel van een fundering kost snel 100.000 euro per woning. De kosten voor heel Nederland kunnen zo oplopen tot zo’n 54 miljard euro – en dan hebben we het nog niet eens over de menselijke impact. Gemeenten en overheid geven nu niet thuis, mede door de hoge kosten.

Wegkijken kan niet meer, ook al is dat verleidelijk vanwege de hoge herstelkosten.

Doorschuiven lost niets op

Nog maar weinig gemeenten hebben een loket met informatie over funderingsproblemen. De NVM zou het woningpaspoort ook moeten omarmen: daarin staat precies hoe het met de fundering is gesteld, en dat betekent dat kopers ook weten wat ze kopen.

Nu komen de problemen vaak na aankoop naar voren. Vergroot de transparantie en laat zien welke oplossingen er te vinden zijn. Soms is het verhogen van het waterpeil al genoeg om de funderingspalen te beschermen tegen uitdroging en houtrot.

De Rijksoverheid beperkt zich nu tot algemeenheden, maar trekt geen geld uit voor hulp. Terwijl bescherming tegen bodemdaling net zo noodzakelijk is als het ophogen van dijken tegen het wassende water. Door verdroging worden de problemen op veel plekken alleen maar urgenter.

Er zal een moment komen dat er geld op tafel moet komen, en landelijke regie op dit thema is wenselijk. Doorschuiven lost niets op.

Verdieping: Verzekeraars willen dat overheid opdraait voor funderingsschade

Bron: Verbond van verzekeraars

Het Verbond van Verzekeraars besteedde onlangs ook aandacht aan het onderwerp van de slechte funderingen. De conclusie: ‘Er wordt veel over gesproken, maar het ontbreekt nog aan echte actie.’

Funderingsschade is volgens het Verbond een sluipend probleem, dat enorme impact heeft op mensen en op de woningmarkt. Denk aan verzakkende huizen, schimmelvorming, gezondheidsproblemen, torenhoge herstelkosten en slapeloze nachten voor huiseigenaren die er niets aan konden doen.

De schadevorming aan de fundering gaat in de meeste gevallen heel langzaam. Hier zijn bewoners zich niet van bewust. Totdat de eerste scheuren zich aandienen.

Funderingsschade wordt vooral veroorzaakt door fluctuaties in grondwaterpeil, bodemdaling en wordt versterkt door droogte. Deze zaken liggen buiten de invloedssfeer van de woningeigenaar.

Wat zijn gevolgen voor hypotheekaanbieders?

Dit heeft ook grote gevolgen voor hypotheekaanbieders, zoals verzekeraars. Het is immers het onderpand dat in waarde vermindert of, in het meest extreme geval, uiteindelijk onbewoonbaar wordt verklaard.

Het Verbond roept op tot een bijdrage vanuit de overheid aan woningeigenaren, want funderingsschade is niet te verzekeren. Er is nu al te veel versnippering in beleid, geldstromen en verantwoordelijkheden. Gemeenten wijzen naar waterschappen, waterschappen naar het Rijk, en intussen gebeurt er te weinig, meldt het Verbond.

Ter illustratie: de gemeente Arnhem richtte in september als eerste een speciaal loket voor klimaatschade op. Inwoners kunnen daar terecht voor advies en ondersteuning wanneer hun huis schade heeft opgelopen die samenhangt met veranderende weersomstandigheden.

Wie zegt wat over funderingsschade?

Bron: Verbond van Verzekeraars, UvA, Vereniging Eigen Huis

‘Ook in Dordrecht hebben we te maken met bodemdaling en de problemen die hieruit voortkomen. In sommige buurten leidt dit inderdaad tot een “stapeling van opgaven”, financieel, ruimtelijk en sociaal,’ zegt Rik van der Linden, wethouder in Dordrecht, op de website Stadszaken.
Het Verbond van Verzekeraars: ‘Het is belangrijk dat een potentiële koper weet wat hij koopt. De kosten van volledig funderingsherstel zijn enorm hoog. Het is daarom van belang om te weten of je als koper binnen afzienbare tijd een enorme, aanvullende investering in de woning moet doen.’
Wetenschappers aan de Universiteit van Amsterdam concludeerden afgelopen zomer dat woningprijzen met slechts 0,8 procent dalen bij huizen waar relatief grote bodemdaling is (meer dan 3,3 mm per jaar). ‘Dat is slechts een fractie van het potentiële schadebedrag. De kosten voor het herstel van funderingsschade kunnen al snel oplopen tot 100.000 euro of meer. Huizenkopers- en verkopers schatten risico’s niet alleen verkeerd in, maar nemen die ook nauwelijks mee in hun aankoopbeslissing.’
De Vereniging Eigen Huis laat op de site huiseigenaar Fred Bouwman aan het woord die in 2016 een enorme knal hoorde. Het huis vertoonde ineens grote scheuren. ‘Er was geen loket, geen advies, geen hulp. Alles moest ik zelf uitzoeken. Ik had behoefte aan iemand die meedenkt, adviseert en helpt bij het vinden van betrouwbare aannemers en financieringsmogelijkheden, want de problemen met mijn woning waren niet uniek in de Krimpenerwaard.’