Duizend huurders in de vrije sector met een huur van 1.000 euro of meer die volgens de huidige leennormen geen hypotheek kunnen krijgen, krijgen er binnen afzienbare tijd toch een via een proef van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG werkt daarvoor samen met Aegon, BLG Wonen, ING, Florius en Vereniging Eigen Huis. Huizenmarktexperts zijn kritisch over de plannen.
Nederland telt ongeveer 574.000 huishoudens die huren in de vrije sector. Van hen besteedt 61 procent meer dan eenderde van zijn netto-inkomen aan huur. Door de leennormen krijgen veel ‘duurhuurders’ met een huur boven de 1.000 euro veelal geen hypotheek, zelfs als de maandlasten daarvan rond de 800 euro zijn en dus veel lager dan hun maandelijkse huur nu. Voor een sociale-huurwoning verdienen zij dan weer te veel.
Is dit de oplossing voor de woningnood? Pijlsnel bouwen om de woningnood tegen te gaan
In de proef van de NHG wordt aan duizend van deze duurhuurders onder voorwaarden toch een hypotheek verstrekt. Het gaat dan om huizen met een waarde tot de NHG-grens van 355.000 euro. De proef duurt maximaal twee jaar, maar het aantal hypotheken wordt mogelijk al eerder uitgebreid als blijkt dat de pilot goed werkt.
Als voorwaarde moeten de huurders minimaal 36 maanden huur hebben betaald, zonder daarbij betaalachterstanden te hebben opgelopen. Daarnaast moeten de huishoudens een inkomen hebben dat hoog genoeg is om de woonlasten te kunnen betalen. Het spaargeld moet dus buiten schot blijven.
Politiek enthousiast, experts minder
VVD-Kamerlid Peter de Groot is blij met het nieuws, laat hij via Twitter weten. ‘Natuurlijk heel gek dat je wel veel van je inkomen mag uitgeven aan huur, maar vaak voor lagere kosten niet een woning kan kopen. De VVD pleitte hiervoor en is blij met deze stap!’
Maar huizenmarktexperts zijn kritisch, vooral omdat versoepelen van de leennormen volgens hen een verder prijsopdrijvend effect heeft.
Rabobank-econoom Nic Vrieselaar vindt de redenering van De Groot dan ook vreemd. ‘Je vindt het gek dat huurders een ongezond groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten, maar jouw oplossing is dat kopers dan ook maar een ongezond groot deel van hun inkomen moeten betalen aan woonlasten. Woonlasten bestaan namelijk uit meer dan alleen de hypotheek (onderhoudskosten, verzekeringen, belastingen, energielasten).’
Volgens Matthijs Korevaar, universitair docent financiering en woningmarkt aan de Rotterdamse Erasmus Universiteit, impliceert de proef twee ‘discutabele’ zaken. Ten eerste merkt hij op dat financiering nu meer plaatshebben op basis van bewezen betaalgedrag (credit scoring) dan de betaalcapaciteit. ‘Het eerste statement vraagt om een moreel oordeel: wie krijgt krediet?’
Ten tweede impliceert de proef volgens Korevaar dat de koopprijzen nog te laag zijn ten opzichte van de huren omdat huishoudens onvoldoende zouden kunnen lenen. Dat is volgens Korevaar ‘gezien Nederland al relatief ruime leennormen heeft, niet de meest logische argumentatie’.
‘Tragisch slecht plan’
Journalist Hans de Geus noemt het ‘een tragisch slecht plan waar alleen leners en insiders beter van worden, waarmee we alleen maar verder het fuik in zwemmen’. Hij citeert uit zijn boek Hoe ik toch huisjesmelker werd.
‘Je kon erop wachten. Relatief lage woonlasten voor huizenkopers mogen in dit systeem niet bestaan. (…) De hoge woonquote van vrijesectorhuurders moet en zal de norm worden. In het haasje-overspel zijn de zelfbewoners weer aan de beurt om een nieuwe slinger te geven aan prijsopdrijving. Voor banken is dit goed nieuws, want vanuit hun perspectief lopen ze momenteel de hoge maandlasten mis die nu als huur naar beleggers gaan. Dat geld willen zij graag in de vorm van rente zelf ontvangen, nu blijkt dat mensen het best kunnen ophoesten. Het behoeft weinig toelichting waar dit op uit gaat lopen: we gaan een nieuwe ronde van prijsopdrijving in. Niemand gaat er beter van worden, wel gaan de prijzen en schulden nog verder omhoog.’
‘Werkelijk iedere expert vindt dit een slecht idee maar goed om te zien dat de politieke steun breed is,’ twittert onderzoeker aan de Universiteit van Amsterdam Cody Hochstenbach cynisch. ‘Dit is een ronduit slecht idee. De leennormen zijn niet het probleem (die zijn al ruim), maar de hoge huren. Dit plannetje zal enkel bijdragen aan verdere prijsopdrijving en een nog grotere kloof tussen koop en huur. Als je je (terecht) zorgen maakt om “duurhuurders” moet je misschien iets doen aan die dure huren…’
Woonbond ook ontevreden
Ook huurdersorganisatie Woonbond is kritisch. ‘Het onderliggende probleem blijft hier buiten schot: de veel te hoge huren in de vrije sector. De prijzen daar zijn compleet losgeslagen van de kwaliteit van de woningen,’ zegt een woordvoerder in De Telegraaf.
De Woonbond ziet meer in regulering van de middeldure huur, zoals het nieuwe kabinet ook heeft aangekondigd. ‘Dat zorgt er ook voor dat iemand die wil kopen en nu in de vrije sector huurt aan sparen toekomt,’ aldus de woordvoerder.