In een filmpje op TikTok legt Ryan Babel uit hoe je als vastgoedbelegger genoeg geld verdient om een duur horloge te kunnen kopen. Wat de 34-jarige spits van Ajax, Oranje en Galatasaray in het vaak bekeken filmpje ook laat zien, is waarom spaarders te veel belasting betalen. Vier vragen over Babels belastinglessen.
1. Waar kocht Babel zijn mooie Rolex van?
De voormalige spits van het Nederlands voetbalelftal plaatste donderdag 5 augustus onderstaand filmpje op TikTok (een sociaal medium waarop iedereen filmpjes kan plaatsen). Babel legt uit hoe hij geld verdient met de verhuur van huizen.
Lees verder onder de tweet
Sympathiek business model Ryan! pic.twitter.com/EXlDVhCuF6
— Daan Jongen (@Daanjongen) August 5, 2021
Je kan jouw keuzes op elk moment wijzigen door onderaan de site op "Cookie-instellingen" te klikken."
Samengevat: koop een huis van 150.000 euro, financier die met een hypotheek van 105.000 euro. De hypotheek kost aan rente 2.100 euro per jaar, maar daar staan huurinkomsten van 10.200 euro tegenover. De ‘passieve winst’ zoals Babel dat noemt komt dan uit op 8.100 euro per huis per jaar. Herhaal dat vijftig keer, en ook u kunt een duur horloge kopen.
2. Hoeveel belasting betaalt Ryan Babel hierover?
Ryan Babel heeft zich verdiept in het ontlopen van belasting. In een foto die hij vorig jaar plaatste op Instagram (een sociaal medium waarop iedereen foto’s kan plaatsen) zien we de spits verzonken in het boek Tax-Free Wealth (belastingvrij vermogen). Dat is een boek dat uitlegt hoe je rijk kunt worden door zo weinig mogelijk belasting te betalen.
Babel voetbalt sinds 2019 bij het Turkse Galatasaray. Over zijn inkomsten zal de Turkse Belastingdienst vermoedelijk belasting heffen, en hoe het verder met Babels belastingaangifte zit, is uiteraard onbekend. Maar wie in Nederland zo’n vastgoed-imperium wil opbouwen, doet dat onbelast.
Lees verder onder de afbeelding
Stel dat de WOZ-waarde van de vijftig verhuurde huizen tezamen 7,5 miljoen euro bedraagt, dat die zijn gefinancierd met 5.250.000 euro hypotheekschuld, en dat de huurinkomsten 375.000 euro per jaar bedragen (zie daarover ook vraag 4). Dan is de heffing over het vermogen 0 euro. Ook de huurinkomsten zelf zijn onbelast.
In box 3, de box waar spaargeld en beleggingen met vermogensrendementsheffing worden belast, hoeft de verhuurder bij bovengenoemde cijfers namelijk slechts 67 procent van de waarde van de verhuurde panden op te geven als belegging (5.025.000 euro). En de hypotheekschuld van 5.250.000 komt daarop in mindering. Een fiscaal negatief vermogen van 225.000 euro resteert, en de belastingaanslag daarover is 0 euro.
3. En hoeveel belasting betaalt een even vermogende spaarder?
Bovengenoemde verhuurder heeft een vermogen van 2.250.000 euro (huizen min hypotheekschuld) en heeft bij een hypotheekrente van 2 procent, om Babels termen nog maar even te gebruiken, een ‘passieve winst’ van 270.000 euro. Allemaal onbelast.
Een spaarder met een spaarrekening van 2.250.000 euro heeft bij de huidige rentestand geen inkomen. Bij een spaarrente van -0,5 procent betaalt de spaarder zelfs 11.500 euro rente aan de bank. Daar komt dan ook nog 34.901 euro aan box 3-belasting bovenop.
Waarom de wetgever de spaarder veel zwaarder belast dan de vastgoedbelegger, blijft onduidelijk. Waarom de rechter niet ingrijpt op deze ongelijke behandeling van belastingbetalers, is ook onduidelijk.
4. Maar kloppen de cijfers wel?
De vastgoedbelegger die Babels lessen zou willen toepassen op Nederland, loopt tegen een paar problemen op. Op makelaarsite Funda staan op dit moment slechts 158 huizen te koop van 150.000 euro of minder. De vijver om een pand uit te vissen, is dus nogal klein. De huizen zijn vaak niet de beste huizen.
Daarom lijkt de huur die Babel zegt te ontvangen, 850 euro in de maand, aan de hoge kant – en dat is de reden dat in de som hierboven ook een iets lagere huur als uitgangspunt is genomen. Panden in deze prijsklasse vallen namelijk al snel in de sociale huursector, waar een bindende en veel lagere maximale huurprijs is voorgeschreven (maximaal ongeveer 750 euro per maand, afhankelijk van de grootte van het huis, mate van isolatie, lengte van het aanrechtblad, en meer).
Bovendien vergen de panden onderhoud, zijn er lokale lasten en zal het beheer ervan moeten worden uitbesteed (anders staat de fiscus alsnog op de stoep om de inkomsten en waardestijgingen van het vastgoed te belasten).