De belangenorganisatie van particuliere beleggers, Vastgoed Belang, waarschuwde er al voor, maar demissionair bouwminister Hugo de Jonge (CDA) zag het echt niet gebeuren. En toch zijn volgens een aantal economen beleggers hun huurwoningen aan het verkopen.
In een artikel in het economenblad ESB vatten drie economen samen wat beleggers met hun huurwoningen doen. De uitkomst: tussen 2016 en 2020 kochten ze nog netto 25.900 huizen, die ze vervolgens verhuurden. Maar in de jaren daarna sloeg die trend om. Zeker in 2023 nam de verkoop van huizen door beleggers fors toe, terwijl het aantal aankopen daalde.
Netto werd in 2023 een recordhoeveelheid van 11.700 woningen verkocht door beleggers, ongeveer één procent van de totale private huurvoorraad. Vooral particuliere beleggers zetten hun bezit in de verkoop. Zij sleten vorig jaar netto 6.800 huurwoningen aan woningzoekenden. Woningen die daardoor worden onttrokken aan de huurmarkt.
Het zijn vooral particuliere woningen in het lage huursegment in de grote steden die worden verkocht. De auteurs van het artikel in ESB zien de oorzaak in de opeenstapeling van overheidsmaatregelen die de rendementen van de vastgoedbelegger onder druk zetten.
Gemopper onder particuliere beleggers
Met de verhoging in 2023 van de overdrachtsbelasting voor beleggers tot 10,4 procent en de opkoopbescherming van huizen in gewilde gebieden, hebben zij meer moeite om te concurreren met koopstarters bij het verwerven van woningen.
Samen met de aanpassing van de leegwaarderatio in box 3 veroorzaakt dit een daling van hun nettorendement, en daar komt in de toekomst mogelijk nog de Wet betaalbare huur bij. Deze wet maximeert de huur die beleggers mogen vragen voor woningen in het sociale en middensegment.
In de markt werd meteen gemopperd dat dankzij al die maatregelen de verkoop van huurhuizen door particuliere beleggers in het verschiet lag. Dat zou het aantal huurhuizen in een aantrekkelijke prijscategorie doen afnemen, terwijl er al te weinig daarvan beschikbaar zijn.
Tijd om nog eens na te denken over plannen
In antwoord op Kamervragen van het CDA en de VVD gaf demissionair minister De Jonge van Volkshuisvesting eind januari aan dat er echt nog geen verkoopgolf zichtbaar was.
De economen keken naar de data van het Kadaster en weerlegden de laconieke houding van de minister. Volgens hen zijn de uitkomsten helder: tussen 2016 en 2020 was er een gold van opkopen door beleggers, maar daarna gingen zij – onder invloed van de overheidsmaatregelen – toch hun huurhuizen verkopen.
Vorig jaar is die verkoop fors in aantal gestegen. De krimp in de voorraad huurhuizen doet de woningmarkt hoe dan ook geen goed. Tijd voor de minister om toch nog eens goed na te denken over de samenhang tussen alle plannen.
Onderzoek
Marc Francke, hoogleraar vastgoed aan de UvA, voerde het onderzoek naar het verkopen van huurhuizen door beleggers uit, samen met woningmarkteconoom Matthijs Korevaar en Lianne Hans, onderzoeker bij het Kadaster. Zij analyseerden alle transacties van bestaande woningen tussen vastgoedbeleggers en eigenaar-bewoners in de jaren 2009 tot en met 2023.