Alles wat u moet weten wanneer u een huis erft

In 2021 vererfden een kleine 70.000 woonhuizen, verhuurde huizen en vakantiehuizen. Dat blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek, die eveneens tonen dat er elk jaar meer onroerend goed wordt nagelaten. In 2007 bijvoorbeeld ging het nog om 42.000 huizen. EW sprak met drie deskundigen over het huis en de erfbelasting – in Nederland én in het buitenland.

1 Maakt het verschil van wie ik een huis erf?

Zeker. Wie door het overlijden van moeder een huis van een half miljoen euro erft, betaalt 79.726 euro aan erfbelasting. Komt het huis uit de nalatenschap van een tante, dan loopt de rekening op naar 183.699 euro. Hoe minder nauw de verwantschap, hoe hoger de aanslag.

2 Hoe weet ik of iemand mij een huis heeft nagelaten?

Degene die het testament afwikkelt, behoort de erfgenamen te informeren. Hoort u niets en hebt u wel het idee dat u in het testament staat? Raadpleeg dan de betreffende notaris, te achterhalen via het Centraal Testamentenregister.

3 Welke waarde van een geërfd huis telt voor de fiscus?

De WOZ-waarde zoals de gemeente die aan het begin van elk jaar opgeeft. De erfgenamen mogen kiezen uit de WOZ-waarde van het jaar waarin de erflater overlijdt of de WOZ-waarde van het jaar erop. Overlijdt de erflater dit jaar, dan is de keus de WOZ-waarde van 2024 of wachten op die van 2025 (zie ook vraag 13). De WOZ-waarde is gebaseerd op de economische waarde van het pand op 1 januari van het jaar ervoor.

In een markt met stijgende huizenprijzen is de oudere WOZ-waarde de beste keus, want die is dan het laagst. Bij dalende prijzen is de nieuwste het laagst.

4 Wanneer telt de werkelijke waarde van huis dat ik erf?

Soms telt de marktwaarde van het huis in plaats van de WOZ-waarde. Dat betekent dat u het huis moet laten taxeren. Bijvoorbeeld als het huis vlak voor het overlijden van de erflater ingrijpend is verbouwd en flink meer waard is geworden. Of bij serviceflats met hoge servicekosten. Dan ligt de marktwaarde vaak fors onder de WOZ-waarde. En de marktwaarde geldt voor huizen in het buitenland, want daar kennen ze geen WOZ-waarde.

En er is nog een andere belangrijke overweging om te taxeren, zegt oud-kandidaat-notaris Klazien van Zwieten (75). Er kan tussen de erfgenamen ‘gedonder’ ontstaan over de verdeling van de erfenis (ik de Ferrari, jij het huis). In dat geval is het eerlijker om de economische waarde van het huis aan te houden, en niet de WOZ-waarde, die lager kan liggen. ‘Zet er daarom altijd een taxatierapport tegenaan, als de WOZ-waarde lager is dan de werkelijke waarde. ’

5 Hoe gaat het met een huis als één echtgenoot overlijdt?

Als echtgenoten samen een huis hebben en één van hen overlijdt, dan verkrijgt de achterblijvende echtgenoot volgens de wettelijke verdeling de andere helft van het huis. De kinderen krijgen een vordering op de langst­levende ouder (zie vraag 7 voor een rekenvoorbeeld). Met deze vordering kunnen de kinderen niets: ze krijgen geen geld in handen en ze kunnen vader of moeder ook niet het huis uitzetten en het huis in de verkoop gooien – zoals tot 2003 nog wel kon en ook dikwijls gebeurde.

Over deze niet-opeisbare vordering zijn de kinderen erfbelasting verschuldigd, maar de langstlevende ouder moet hun belastingaanslagen betalen.

6 Wat als een ouder de aanslagen voor erfbelasting niet kan betalen?

Dan zit er weinig anders op dan te bedelen bij de kinderen, te lenen of het huis te verkopen. Met als schrale troost dat de aanslag voor de erfbelasting in dat laatste geval pas hoeft te worden betaald als het huis is verkocht.

7 Hoe voorkom ik een gedwongen verkoop van een huis in erfenis?

Onder vraag 5 staat de situatie beschreven als er geen testament is opgesteld. Bij testament kunnen zaken anders worden geregeld. Klazien van Zwieten, die tevens auteur is van handboek Het Nederlandse erfrecht, legt uit dat het verstandig is om een testament te laten opstellen, met een ‘afvullegaat’. Ze licht haar advies toe met een rekenvoorbeeld.

Neem een huis van 1 miljoen euro en vader overlijdt. De helft is al eigendom van de achterblijvende moeder, omdat zij in algehele gemeenschap van goederen waren getrouwd. De andere 500.000 euro wordt verdeeld tussen moeder en – stel – drie kinderen. Alle vier hebben dan een erfenis met een waarde van 125.000 euro. Bij moeder blijft die ver onder de partnervrijstelling van 795.156 euro. Maar de kinderen hebben slechts een vrijstelling van 25.187 euro, dus zo’n 100.000 euro per kind is belast met 10 procent erfbelasting: zo’n 10.000 euro.

De achterblijvende ouder moet dat drie keer betalen, dus zo’n 30.000 euro. ‘Met een afvullegaat kun je schuiven met de grootte van de erfdelen,’ vervolgt Van Zwieten. Hier is het beter de kinderen ieder een erfdeel ter grootte van hun vrijstelling van 25.000 euro toe te bedelen. Het restant van de nalatenschap van 425.000 euro gaat naar moeder, die onder haar hoge vrijstelling blijft. Zo voorkom je een belastingaanslag bij het overlijden van de eerste ouder.

8 Wat als ik het oneens ben met de WOZ-waarde van een huis dat ik erf?

U kunt bij de gemeente bezwaar aantekenen tegen de WOZ-waarde. Maar als de WOZ-beschikking op 1 februari is afgegeven en de erflater overlijdt na half maart, dan is de bezwaartermijn van zes weken al verstreken. Dan bent u te laat, dus wat dan? Gelukkig kunnen erfgenamen het hele jaar door een herziening aanvragen bij de gemeente. De gemeente stuurt een nieuwe WOZ-beschikking en daartegen kunnen de erfgenamen alsnog bezwaar aantekenen – binnen zes weken.

9 Wat mag ik in mindering brengen op de erfenis?

Is het huis verhuurd, dan mag in de aangifte erfbelasting de WOZ-waarde met maximaal een kwart worden verlaagd: hoe lager de huur, hoe lager de op te geven waarde. De percentages waarmee u de WOZ-waarde mag verlagen, staan op de website van de Belastingdienst (zoek op ‘leegwaarderatio’). Is het een huis met erfpacht, dan komt een bedrag van zeventien maal de jaarlijkse erfpacht op de WOZ-waarde in mindering. Ook de hypotheek komt in mindering op de erfenis, maar een gekoppelde levensverzekering verhoogt de waarde van de erfenis.

10 Wat te doen met levensverzekeringen in relatie tot een geërfd huis?

Dikwijls loopt er naast de hypotheek ook een levensverzekering. ‘Vaak heeft de partner recht op de uitkering, maar dat kan ook de bank zijn, die de schuld ermee afbetaalt,’ zegt Ruben Stam (54), fiscalist bij Nationale-Nederlanden.

Stam legt ook de verschillen uit tussen de fiscale regels rond kapitaalver­zekeringen en vergelijkbare spaarproducten als de Spaarrekening Eigen Woning. Soms moet de uitkering direct worden afgelost op de schuld. Soms mogen erfgenamen de vermogensopbouw ook voortzetten, om de hypotheek pas later af te lossen.

11 Wie heeft overzicht over alle verzekeringen die relevant zijn voor nabestaanden?

Vrijwel alle banken en verzekeraars hebben een nabestaandendesk. Als bekend is waar de verzekeringen lopen, dan werkt het vrij eenvoudig. ‘Neem contact op met onze nabestaandendesk en zij zullen je per product aangeven wat je moet doen. Of men stuurt je door naar het juiste loket,’ zegt Stam.

12 Wie vult de aangifte erfbelasting in?

De gemeente geeft het overlijden door aan de Belastingdienst. Vervolgens kijkt de Belastingdienst of er een testament is opgesteld waarin een executeur is aangewezen om de aangifte erf­belasting in te vullen. Die krijgt binnen vier maanden een verzoek van de fiscus om de aangifte in te vullen. Is er geen executeur, dan stuurt de fiscus de brief naar een van de erfgenamen (vaak de partner of het oudste kind). De erfgenamen mogen ieder voor zich aangifte doen of ze wijzen een erfgenaam aan die de aangifte invult voor alle erfgenamen.

13 Wanneer moet de aangifte erfbelasting zijn ingediend?

De uiterste aangiftedatum ligt acht maanden na de datum van het overlijden. U kunt vijf maanden extra uitstel krijgen. Dat kan handig zijn om de nieuwste WOZ-waarde af te wachten. Houd er rekening mee dat de Belastingdienst dan 7,5 procent belastingrente rekent over de periode van uitstel. U kunt een voorlopige aangifte indienen, waarin u een geschatte WOZ-waarde opneemt. Die mag u later aanpassen, waarop de fiscus ook de aanslag weer aanpast.

14 Wanneer int de fiscus de erfbelasting?

De afdeling schenk- en erfbelasting van de Belastingdienst kampt met achterstanden. Maar als de aanslag eenmaal is opgelegd, moeten de erfgenamen binnen zes weken betalen, met de optie vier maanden uitstel aan te vragen. Een betalingsregeling kan ook, met de maximale duur van een jaar – of tot de verkoop van het huis is afgerond.

15 Hoe zit het met erfbelasting bij huizen in het buitenland?

Veel landen heffen erfbelasting over in hun land gelegen onroerend goed, ook als de erflater niet in dat land woonde. Sommige landen, bijvoorbeeld Portugal, kennen geen erfbelasting. Maar dat betekent niet dat er geen Nederlandse erfbelasting hoeft te worden betaald, zegt René Bruel (60), expert vermogensplanning bij ABN AMRO MeesPierson. In Nederland telt het beginsel dat erfbelasting wordt geheven over alles wat een inwoner van Nederland nalaat – daar hoort ook een huis in het buitenland bij.

16 Wanneer ben je (geen) inwoner van Nederland?

Ook al vertrek je voorgoed uit Nederland, voor de erfbelasting blijf je tot tien jaar na vertrek inwoner van Nederland. Op basis van deze ‘woonplaatsfictie’ kan de fiscus de erfgenamen alsnog aanslaan, zegt Bruel. Na tien jaar is er geen Nederlandse erfbelasting meer verschuldigd. Ook niet als de erfgenamen in Nederland wonen, of over huizen in Nederland.

17 Kunnen twee landen erfbelasting heffen?

Met zeven landen heeft Nederland successieverdragen gesloten om dubbele erfbelasting te voorkomen (zie ‘Zeldzame overeenkomst’ op pagina 62). Is er met een land geen verdrag gesloten, dan werkt het als volgt. Stel dat u van een Nederlandse inwoner een vakantiehuis in een Frans skigebied erft. Dan betaalt u erfbelasting in Frankrijk, want daar staat het huis. En u betaalt erfbelasting in Nederland, want de erflater was inwoner van Nederland. U mag dan de in Frankrijk betaalde erfbelasting in mindering brengen op de Nederlandse erfbelasting.

18 Wat zijn de tarieven van erfbelasting in Frankrijk en Spanje?

Tarieven en vrijstellingen verschillen per land. In Spanje mogen de 17 autonome regio’s bovendien afwijken van de nationale regels. Echtgenoot en kinderen krijgen bijvoorbeeld in Valencia en Andalusië 99 procent korting op de berekende erfbelasting. In Andalusië geldt voor hen bovendien een vrijstelling van 1 miljoen euro, zegt Bruel. ‘Zelfs bij een villa van een paar miljoen euro hoeft dan nauwelijks erfbelasting te worden betaald.’

Echtgenoten zijn in Frankrijk volledig vrijgesteld van erfbelasting, kinderen tot 100.000 euro. Maar Bruel waarschuwt. Er bestaat in Frankrijk en Spanje – anders dan in Nederland – een wereld van verschil tussen gehuwde en ongehuwde stellen. De laatsten kunnen aanlopen tegen het hoge ‘derdentarief’, zonder vrijstelling. In Frankrijk is dat 60 procent. En ook in Spanje betaal je dan opeens vele tientallen procenten.