De Wet betaalbare huur is op 1 juli ingegaan en de bezwaren stapelen zich op. Er verdwijnen steeds meer huurhuizen van de markt en de huurprijzen stijgen door. BBB wil nu een snelle evaluatie. Klaas Knot van De Nederlandsche Bank wil er helemaal vanaf. Terecht.
Wat is de Wet betaalbare huur?
De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 ingegaan en een erfenis van het vorige kabinet. Het doel was huren weer betaalbaar te maken. De wet wil dat verhuurders een huur vragen die past bij de kwaliteit van het huis. De huurprijs wordt daarbij gebaseerd op het aantal punten dat een huis volgens het woningwaarderingsstelsel krijgt. Een huurwoning met 147 punten valt in de eerste helft van 2024 nog in de sociale sector, per 1 juli 2024 is die grens naar 142 punten gegaan. Tot 1 juli mocht de huurprijs van zo’n sociale huurwoning maximaal 879,66 euro per maand zijn.
Bij het toekennen van punten wordt bijvoorbeeld rekening gehouden met de WOZ-waarde van de woning, het energielabel, het oppervlakte en het aantal kamers in het huis. Het aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die een verhuurder met de huurder mag afspreken. Als een huis in juni 2024 werd verhuurd en dit huis op 148 of meer punten gewaardeerd werd, dan mocht de verhuurder zelf een huurprijs bepalen; hij is dan niet gebonden aan een maximale huurprijs.
Sinds 1 juli is dat dus veranderd. In de Wet betaalbare huur is geregeld dat het stelsel van gereguleerde huurprijzen wordt uitgebreid van sociale huur naar de nieuwe categorie middenhuurwoningen. Dit betekent dat de huurprijzen van woningen tot en met 186 punten worden begrensd. Ook voor die huizen wordt een maximale huurprijs gekoppeld aan het puntenaantal van de woning. Voor een huurwoning tussen de 142 en 186 punten is dat per 1 juli 2024 maximaal 1.165,81 euro.
Ook hebben huurders door de wet betere huurbescherming. Gemeenten kunnen vanaf 1 januari 2025 ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen. Door deze wet gaat de huur van 300.000 woningen op termijn (het gaat pas in bij een nieuw huurcontract) met gemiddeld 190 euro omlaag, zo beloofde de voorgaande bouwminister Hugo de Jonge (CDA).
Wat wil BBB nu?
De partij was altijd al tegen de wet, en levert nu met Mona Keijzer ook de nieuwe bouwminister. BBB wil een snelle herziening van de Wet betaalbare huur. Volgens de BBB werkt de wet in de praktijk averechts. Huurprijzen in de vrije sector stijgen verder en het aantal beschikbare huurhuizen neemt af. BBB-Kamerlid Marieke Wijen-Nass zegt dat haar partij vanaf dag één gewaarschuwd heeft voor de negatieve gevolgen van deze wet en zich grote zorgen maakt. ‘We zien nu al de negatieve gevolgen van deze wet, terwijl hier vooraf al voor gewaarschuwd werd door de Raad van State,’ aldus Wijen-Nass. ‘Het is belangrijk dat we snel reageren op de negatieve effecten van deze wet in de praktijk.’
De fractie van BBB wil samen met minister Keijzer snel zoeken naar haalbare oplossingen om het beleid bij te sturen.
Klaas Knot van DNB wil er helemaal vanaf?
Knot wil niet een politiek oordeel vellen over een wet die uiteindelijk ook door het parlement is aangenomen, zegt hij. ‘Maar ik kijk wel naar de consequenties’, laat Knot aan het ANP weten bij de jaarvergadering van het Internationaal Monetair Fonds (IMF) in Washington. Volgens hem ligt het aantal beschikbare huurwoningen in de vrije sector dit kwartaal 38 procent lager dan een jaar terug.
Verder ziet hij dat vooral kleine verhuurpartijen hun huurwoningen in de verkoop doen. ‘Die hebben naast de Wet betaalbare huur natuurlijk ook te maken met de strengere regels in box 3 en de opkoopbescherming.’ Grote beleggers houden hun huurwoningen vooralsnog wel aan, maar dreigen zich bij nieuwbouwprojecten minder te richten op de voor doorstroming broodnodige middenhuurwoningen.
‘Als je deze dingen op een rij zet, dan is het moeilijk om tot een positief oordeel over deze wet te komen’, concludeert Knot. Volgens hem is een deel van de schade inmiddels al aangericht. ‘Maar ja, je kent het gezegde, beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald.’
Wie waren voor de Wet betaalbare huur?
De wet werd in de Tweede Kamer aangenomen met een ruime meerderheid. 112 stemmen voor en 38 tegen. Van de coalitiepartijen stemden PVV en NSC voor. BBB en de VVD waren tegen. De meeste partijen willen overigens best de wet aanpassen, maar dan pas na enkele jaren. De BBB wil dat versneld doen. Eerder toonden PVV en NSC zich ook kritisch over de nieuwe wet. Ze pleiten voor meer balans. De VVD was altijd al tegen.
Verkopen beleggers ook echt hun huurhuizen?
Het Kadaster heeft berekend dat er inderdaad in het tweede kwartaal van 2024 6.400 meer huurhuizen verkocht werden dan aangekocht. De branche-organisatie voor particulier beleggers in huurhuizen, Vastgoed Belang, heeft geen recentere cijfers, maar zegt dat de wet bij de achterban veel onrust veroorzaakt. Het rendement staat onder druk door deze wet die zorgt voor minder huuropbrengsten, en er is ook nog de hogere overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers en een hogere belastingheffing in box 3. Hun rendement staat onder druk en dan is verkoop financieel aantrekkelijker.
Hoogleraar vastgoedeconomie Dirk Brounen van Tilburg University nuanceert dat beeld overigens: ‘In de praktijk is het te behalen rendement in het middenhuursegment nog altijd rond de 6 procent, wat het een prima investering maakt. Alleen voor wie gewend is rond de 10 tot 12 procent te krijgen, is het even slikken. Veel investeerders reageren vooral op deze versobering.’ Verkoop van huurwoningen kan overigens pas plaatshebben als de zittende huurders vertrekken en door het woningtekort is het verloop onder bewoners sowieso laag.
Wat doet de huurprijs?
De woninghuren waren in juli 2024 gemiddeld 5,4 procent hoger dan in juli 2023. Dit is de grootste huurstijging sinds 1993, toen de huren met hetzelfde percentage stegen. Vorig jaar stegen de huren met gemiddeld 2 procent, aldus het Centraal Bureau voor de Statistiek.
Is de Wet betaalbare huur een goede wet?
De Raad van State had ook moeite met de wet, vooral vanwege de mogelijke negatieve effecten op de huizenmarkt. De Raad vreesde dat de wet kan leiden tot een verkoopgolf van huurwoningen en een afname van nieuwbouwprojecten. Dat is ook gebeurd.
Het is niet te vroeg om al een oordeel te vellen. Dat beleggers hun huurhuizen verkopen, is een feit en dat de huurprijzen stijgen ook. Daarmee droogt de huurmarkt op. De wet verergert de woningnood. Tegelijk zorgen ook andere overheidsmaatregelen dat er minder wordt gebouwd. Projectontwikkelaars zien hun bouwplannen gedwarsboomd, omdat ze bij nieuwbouw tweederde ‘betaalbaar’ moeten maken. Dus bouwen ze niet. De kosten voor personeel en materiaal zijn ook flink gestegen, dus dat zorgt ook voor minder nieuwbouw. Al met al is het aanbod van huurwoningen veel te laag. Dus een snelle én gedegen evaluatie is gewenst.
Schrijf u in voor onze middagnieuwsbrief
Met de gratis nieuwsbrief EW middag wordt u dagelijks bijgepraat met commentaren en achtergronden bij de belangrijkste nieuwsverhalen.
