Wie een eigen woning bezit, betaalt daar belasting over. Maar hoe wordt dat bedrag eigenlijk vastgesteld?
In welke box betaalt u belasting over uw eigen woning?
Dat gebeurt in box 1 (werk en inkomen). De Wet inkomstenbelasting 2001 beschouwt eigenwoningbezit namelijk als een vorm van vermogen waar inkomen uit voortvloeit. Hierbij gaat het nadrukkelijk om uw hoofdverblijf, daar waar u dus werkelijk woont.
Een tweede woning of vakantiehuis wordt in box 3 (sparen en beleggen) belast.
Wanneer moet u belastingaangifte doen?
Vanaf 1 maart 2026 staat het aangifteformulier voor het belastingjaar 2025 online voor u klaar.
Via deze link kunt u daarbij terecht. Uiterlijk voor 1 mei 2026 moet dit formulier bij de Belastingdienst binnen zijn. Lukt dat niet, dan kunt u vóór 1 mei uitstel aanvragen tot 1 september 2026.
Wie zijn inkomstenbelasting regelt, heeft er baat bij om goed voorbereid te zijn. Lees hier meer over de belastingaangifte.
Hoeveel belasting betaalt u over uw eigen woning?
WOZ-waarde
De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde om te bepalen hoeveel belasting u over uw eigen woning betaalt. Die WOZ-waarde is de geschatte marktwaarde van uw huis, vastgesteld door de gemeente.
Gemeenten gebruiken deze waarde onder meer voor het berekenen van lokale belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB). Voor de belastingaangifte die u in 2026 doet, geldt als peildatum voor de WOZ-waarde: 1 januari 2025.
De Belastingdienst krijgt de WOZ-waarde van uw hoofdverblijf automatisch door van de gemeente. Deze hoeft u dus niet zelf door te geven in uw aangifte.
Anders is dat voor uw tweede- of vakantiewoning. Daar moet u de WOZ-waarde wel zelf doorgeven aan de fiscus. Hiervoor geldt dezelfde peildatum als voor uw hoofdverblijf.
Eigenwoningforfait
Het bedrag dat bij uw belastbare inkomen in box 1 wordt opgeteld, heet het eigenwoningforfait. De hoogte daarvan wordt berekend aan de hand van de WOZ-waarde van uw woning.
In de meeste gevallen bedraagt het eigenwoningforfait 0,35 procent van de WOZ-waarde. Maar voor woningen met een hoge WOZ-waarde geldt een hoger eigenwoningforfait: de zogeheten villataks.
Villataks
In 2025 geldt dit voor woningen met een WOZ-waarde boven de 1.330.000 euro. Tot die grens geldt het normale forfait van 0,35 procent. Dat levert bij een WOZ-waarde van 1.330.000 euro een bedrag op van 4.655 euro. Voor elke euro daarboven komt vervolgens een extra heffing van 2,35 procent.
In 2026 ligt de grens op 1.350.000 euro. Het basisbedrag wordt dan 4.725 euro (0,35 procent van 1.350.000 euro), plus opnieuw 2,35 procent over het deel van de WOZ-waarde boven die grens.
Voorbeeld
Stel dus dat u een woning heeft met een WOZ-waarde van 1.830.000 euro op 1 januari 2025. Dan is het vaste bedrag 4.655 euro: 0,35 procent x 1.330.000 euro. Daarboven betaalt u 2,35 procent over 500.000 euro (het deel boven de 1.330.000 euro). Dat is 11.750 euro. Het totale eigenwoningforfait komt dan uit op 16.405 euro.
Eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek
Daar staat de hypotheekrenteaftrek tegenover. De rente die u betaalt over uw hypotheek mag u in veel gevallen aftrekken van uw inkomen in box 1, waardoor u juist minder belasting betaalt. Vaak is die aftrek groter dan het eigenwoningforfait, waardoor huiseigenaren per saldo belastingvoordeel hebben.
Lees ook: Deze vier aftrekposten moet u kennen voor de naderende belastingaangifte
Is het eigenwoningforfait toch hoger dan de hypotheekrenteaftrek, bijvoorbeeld omdat u (bijna) geen hypotheekschuld meer heeft? Dan geldt de Wet Hillen. Die regeling zorgt ervoor dat een groot deel van het verschil alsnog wordt gecompenseerd.
Wel wordt deze tegemoetkoming stap voor stap afgebouwd. In 2025 mag u nog 76,667 procent van het verschil aftrekken. In 2026 daalt dat naar 71,867 procent.
Voorbeeld
Laten we zeggen dat u in 2025 een eigenwoningforfait van 1.500 heeft en u 900 euro aan rente en aftrekbare kosten heeft betaald, dan is het verschil: 600 euro. Daarvan mag u voor het belastingjaar 2025 460 euro aftrekken (76,667 procent van 600 euro). Uiteindelijk telt de Belastingdienst dus nog 140 euro bij uw inkomen op.
Hoeveel belasting u uiteindelijk over uw belastbare inkomen betaalt, is afhankelijk van in welke inkomensschijf u zit. Voor belastingjaar 2025 zien die schijven er als volgt uit.
| Belastingschijf | Belastbaar inkomen uit werk en woning | Tarief |
| 1 | Tot en met € 38.441 | 35,82% |
| 2 | Meer dan € 38.441 tot en met € 76.817 | 37,48% |
| 3 | Meer dan € 76.817 | 49,50% |
Gaat de eigen woning binnenkort van box 1 naar box 3?
Nee. Ondanks hardnekkige geruchten op sociale media is daar geen sprake van.
Het ministerie van Financiën bevestigde dit in het voorjaar van 2025. ‘De eigen woning waar je in woont (het hoofdverblijf) blijft ook in het nieuwe stelsel in box 1 belast,’ aldus het ministerie op LinkedIn. Ook de eventuele overwaarde van de woning blijft gewoon in box 1.
Aanleiding voor de onrust was een voorstel van De Nederlandsche Bank (DNB) uit 2021. Die opperde destijds om de eigen woning in 2027 naar box 3 te verplaatsen, om zo de belastingdruk elders te kunnen verlagen. Dat zou legitiem zijn in deze overspannen woningmarkt, aldus DNB.
Maar zo’n voorstel van DNB is slechts een advies. Beslissingen over wijzigingen in het belastingstelsel worden genomen door het kabinet en de politiek. En die hebben vooralsnog geen concrete plannen om de eigen woning naar box 3 te verplaatsen.