Hebt u een koophuis, een tweede huis of misschien een vakantiewoning? Dan is het belangrijk om te weten in welke belastingbox uw vastgoed valt. Het verschil tussen box 1 en box 3 kan namelijk grote gevolgen hebben voor hoeveel belasting u betaalt en of u bijvoorbeeld recht hebt op hypotheekrenteaftrek.
Wanneer valt uw woning in box 1?
De eigen woning die uw hoofdverblijf is en de bijbehorende hypotheek vallen in box 1 van de inkomstenbelasting. Dat is ook de box waarin het inkomen uit werk of pensioen wordt belast.
Lees ook | Kabinet past box 3 aan. Dat kost miljarden: wie gaat dat betalen?
Wanneer valt uw woning in box 3?
Alleen uw hoofdverblijf valt in box 1. Het overige vastgoed dat u bezit valt onder box 3. Dat kan gaan om een huis dat u verhuurt, een vakantiewoning of een huis dat u om een andere reden aanhoudt als belegging.
In box 3 worden onder meer ook spaargeld en beleggingen in aandelen belast.
Wat is het verschil tussen een woning in box 1 en één in box 3?
Bij uw hoofdverblijf wordt het eigenwoningforfait bij uw inkomen opgeteld. Dit is een deel van de WOZ-waarde.
De Belastingdienst ziet een eigen huis als vorm van opbrengst en telt het forfait daarom op bij het inkomen in box 1. Het bedraagt ongeveer 0,35 procent van de WOZ-waarde.
Lees ook | Box 3: uitleg en tarieven voor 2025 en 2026
Voorbeeld WOZ-waarde
| Voorbeeld: | |
| WOZ | € 500.000 |
| Eigenwoningforfait | ≈ 0,35% → € 1.750 bijtelling bij uw inkomen |
Daarnaast geldt, onder voorwaarden, voor uw hoofdverblijf de hypotheekrenteaftrek. Dit is een fiscaal voordeel waarbij de hypotheekrente mag worden afgetrokken van het belastbare inkomen in box 1, waardoor u vaak minder inkomstenbelasting betaalt.
Lees ook | Deze vier aftrekposten moet u kennen voor de naderende belastingaangifte
Sinds 2013 moet de hypotheek wel binnen 30 jaar zijn afgelost. Wie sindsdien een huis heeft gekocht, heeft alleen recht op hypotheekrenteaftrek als de hypotheek lineair of annuïtair wordt afgelost.
Uw inkomsten uit loon, pensioen of winst uit een onderneming vormen, samen met uw eigenwoningforfait, het inkomen in box 1. Hier kunt u de hypotheekrenteaftrek en andere aftrekposten vanaf halen. Het bedrag dat overblijft, is het belastbare inkomen. Over dit inkomen betaalt u inkomstenbelasting volgens de geldende belastingschijven.
Belastingschijven in box 1 (tot de AOW-leeftijd)
| Belastbaar inkomen | Tarief inkomstenbelasting (box 1) |
| Tot € 38.441 | 35,82 % |
| Vanaf € 38.441 tot € 76.817 | 37,48 % |
| Vanaf € 76.817 | 49,50 % |
Bij het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd geldt bij een inkomen tot € 38.441 een korting op de eerste schijf.
| Belastbaar inkomen bij het bereiken van de AOW-leeftijd | Tarief inkomstenbelasting (box 1) |
| Tot € 38.441 | 17,92% |
Voor vastgoed in box 3 is zowel het eigenwoningforfait als de hypotheekrenteaftrek niet van toepassing. Het rendement uit vastgoed in box 3 wordt momenteel bepaald op basis van een fictief rendement.
| Onderdeel | Box 1 (eigen woning) | Box 3 (overig vastgoed) |
| Hoofdverblijf | Ja | Nee |
| Eigenwoningforfait | Ja | Nee |
| Hypotheekrenteaftrek | Ja (onder voorwaarden) | Nee |
| Belasting over | Inkomen | Vermogen |
| WOZ-waarde | Voor forfait | Volledig vermogen |
Hoe betaalt u belasting over vastgoed in box 3?
Als u boven het heffingsvrije vermogen uitkomt, betaalt u belasting over een fictief rendement. In het belastingjaar 2025 is dat 5,88 procent, in het belastingjaar 2026 wordt dat 6 procent. Over dat fictieve rendement betaalt u 36 procent belasting.
De Hoge Raad heeft al aangegeven dat de Belastingdienst niet altijd mag rekenen met fictief rendement, omdat dit discriminerend kan uitpakken. Daarom is de Wet tegenbewijsregeling box 3 in werking getreden. Met deze wet is geld terug te krijgen als u kunt aantonen dat u over box 3 in bepaalde belastingjaren te veel belasting heeft betaald of nog moet betalen.
Dat is het geval als het werkelijk inkomen uit vermogen lager ligt dan het fictieve inkomen. Aan het vaststellen van het werkelijk inkomen zijn wel strikte voorwaarden verbonden.
Lees ook | Box 3: waarom de Wet werkelijk rendement tóch een goed idee blijft
Hoe zit het met woningen in het nieuwe box 3-stelsel?
Vanaf 2028 zou er een nieuwe vermogenstaks komen. In de plannen van kabinet-Jetten zou dat betekenen dat vastgoedbeleggers in box 3 jaarlijks 36 procent belasting betalen over de inkomsten uit vastgoed.
Dat zijn de jaarlijkse huurinkomsten verminderd met onderhoudskosten en de rentelasten van de financiering daarvan.
Een eigenaar van een niet voor de verhuur bestemd vakantiehuis of tweede huis, krijgt te maken met de vastgoedbijtelling eigen gebruik. Die bedraagt jaarlijks 3,35 procent van de WOZ-waarde, waarover 36 procent belasting moet worden betaald.
Lees ook | Hoeveel levert sparen in Nederland nog op? Waar rendeert uw geld beter over de grens?
Die bijtelling is een vast percentage, waarop geen onderhoudskosten in mindering mogen worden gebracht. Wel komen de rentelasten in mindering op de belastbare inkomsten.
Bij verkoop van vastgoed moet 36 procent belasting worden betaald over de waardestijging van het pand. Zijn er in de tussentijd verbeteringen aan het pand aangebracht, zoals een uitbouw of een dakterras, dan komen die in mindering op de verkoopwinst.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
De WOZ-waarde wordt bepaald door de gemeente waar u woont. De vaststellingsdatum ervan is steeds 1 januari van het voorgaande jaar: in het belastingjaar 2026 wordt gekeken naar 1 januari 2025.
Bij woningen in box 3 wordt de volledige WOZ-waarde opgeteld bij de rest van uw vermogen, zoals spaargeld en beleggingen.
Lees ook | Box 3-stelsel gaat ‘terug naar tekentafel’: dit is waarom