De Feiten: de huurwet pakt slecht uit voor de doorstroom
Er is al enige tijd veel kritiek op de Wet betaalbare huur. De wet zorgt dat huurprijzen worden verlaagd, maar veel huurhuizen verdwijnen nu ook van de markt doordat het rendement van de verhuurder onder druk staat.
Nu komt het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) met een rapport dat de gevolgen op een rijtje zet en die zijn niet positief. Het rapport lijkt de genadeklap voor de wet.
Het EIB wijst er vooral op dat de focus op goedkope woningen helemaal niets doet voor de doorstroom op de huizenmarkt en voor de betaalbaarheid van woningen. De ‘verhuistrein’ is helemaal stilgevallen, en volgens het EIB komt die pas weer op gang als er duurdere woningen worden gebouwd.
Ook de vrije huursector wordt hard geraakt door de Wet betaalbare huur: hij krimpt met maar liefst 40 procent van 255.000 naar 154.000 woningen, aldus het EIB.
Door deze afname beslaat het vrije huursegment nog maar 5 procent van het totale huuraanbod. Dat is een heel dunne flexibele schil die door het afnemend aanbod ook steeds duurdere huurwoningen in de vrije sector oplevert.
EW's visie: De Wet betaalbare huur moet van tafel
Door: Theo van Vugt, redacteur wonenEr wordt steen en been geklaagd over de Wet betaalbare huur. Minister Mona Keijzer (BBB) van Volkshuisvesting heeft ook kanttekeningen geplaatst, maar vooralsnog blijven concrete aanpassingen uit.
Beleggers en projectontwikkelaars zijn huiverig om te bouwen, want ze verdienen er niets meer aan – ze hebben de verplichting om tweederde van de nieuwbouw in de categorie ‘betaalbaar’ te houden.
Veel van die goedkopere woningen komen in handen van starters, maar die laten vaak geen woning achter. Het EIB wil dat er ook duurdere en grotere woningen worden gebouwd, want die zorgen voor beweging in de markt.
Twee mensen die gaan samenwonen en een grotere woning kunnen betalen, laten twee woningen achter, aldus het EIB. Dat proces levert veel meer op dan alleen maar goedkoop bouwen.
Die gehele verhuisketen wordt nu vergeten. Pak de excessen in de huurmarkt aan, maar doe dat niet met generiek beleid dat averechts werkt.
Verdere verdieping: het belang van de doorstroom wordt nu vergeten
Bijna 70 procent van de zittende bewoners van huurwoningen die worden ‘uitgepond’ (dat zijn huurpanden die door de verhuurder worden verkocht) beschikken niet over voldoende financiële middelen om de woning die zij nu huren te kopen.
In de praktijk worden deze woningen vooral gekocht door jonge tweeverdieners.
Inkomsten verhuurders onder druk
De regulering van huurprijzen zet de inkomsten van de verhuurders onder druk. Zij verdienen veel minder door fiscale maatregelen en de lagere huurprijs die ze nu kunnen vragen.
Hierdoor zijn sinds de aankondiging van de Wet betaalbare huur 54.000 gereguleerde huurwoningen naar de koopsector verschoven.
Huurbeleid jaagt huurwoningen van de markt
Het EIB verwacht dat door de huurmaatregelen de komende tien jaar nog eens zo’n 80.000 woningen zullen verdwijnen als huurwoning.
Huurregulering draagt bij aan verbetering van de betaalbaarheid, maar veroorzaakt veel verstoringen op de woningmarkt, constateert het EIB in een zojuist verschenen studie.
Zonder doorstroom geen vrijkomende woningen
Taco van Hoek, directeur van het EIB, legt uit wat de sterke gerichtheid op het bouwen van goedkope huizen in de praktijk betekent. Als je woningen bouwt die allemaal in het betaalbare segment vallen, worden die doorgaans vooral gekocht door starters die nog geen huis hebben.
Stel dat we uitsluitend duurdere woningen bouwen die alleen bereikbaar zijn voor doorstromers, dan komt er een trein van verhuisbewegingen op gang.
De vraag is of er ook veel betaalbare huizen vrij komen aan het eind van de verhuisketen. Ja, dat is zo, zegt Van Hoek. Dit komt omdat er vrij veel betaalbare woningen in de woningvoorraad zitten: ongeveer 5 van de ruim 8 miljoen.
Jonge doorstromers zorgen voor dubbele woningwinst
Het gaat om de totale verhuisketen, vindt het EIB: de verkoper van een duurdere woning verkoopt die aan een koper die (vaak) weer een wat minder dure woning achterlaat. Et cetera.
Doorstromers zijn relatief jong (sterk geconcentreerd tussen eind twintig tot midden veertig) en daarom is de categorie huizen tussen de 450.000 en 550.000 euro heel interessant voor deze groep. Dan zijn er vaak zelfs maar één of twee schakels nodig om een betaalbare woning vrij te spelen.
‘Heel opvallend vond ik ook dat je ziet dat de jonge doorstromers zelfs vaak twee woningen achterlaten omdat zij gaan samenwonen en er dan twee goedkope starterswoningen vrijkomen,’ zegt Van Hoek.
Strenge quota ondermijnen betaalbaarheid
Als het bouwen van goedkopere woningen niet tot een verhuisketen leidt, maar door het slechte rendement voor ontwikkelaars en bouwers ook tot minder bouwprojecten, dan leidt de Wet betaalbare huur helemaal tot slechte resultaten.
‘Bij een uitval van slechts enkele procenten van het woningaanbod, resteert er dan geen positief effect meer op de betaalbaarheid. Dit is toch wel een pijnlijke conclusie,’ zegt Van Hoek.
Je mag nog best betaalbaarheidseisen stellen, zegt hij. Maar dan moet je maat houden en niet de illusie hebben dat je met ingrijpend quoteringsbeleid als dat van Wet betaalbare huur de betaalbaarheidsproblemen gaat oplossen.
Daarvoor is vooral meer woningaanbod nodig en dat mogen dus ook best duurdere huizen zijn. Dat werkt heel positief voor de betaalbaarheid, zelfs als het extra aanbod uitsluitend uit vrijesectorwoningen zou bestaan, zegt het EIB.