De onroerendezaakbelasting (ozb) is ongetwijfeld één van de meest irritante belastingen. Gemeenten gebruiken deze heffing vaak om ‘gaten in de begroting’ te dichten, en blijven de ozb maar verhogen.
Er kan ook ozb worden geheven over een gedeelte van een woning. Maar er moet dan wel sprake zijn van een zelfstandige woonruimte, die niet bereikbaar is vanuit de rest van de woning. Een tussendeur kan heel voordelig uitpakken.
Redelijk afsluitbaar
Meld u hier gratis aan voor de Elsevier Weekblad Belasting Update, de wekelijkse nieuwsbrief met het laatste fiscale nieuws, analyses, achtergronden en commentaren. Elke vrijdag in uw postvak.
Als twee woningen door een tussendeur zijn verbonden, moet de tussendeur ‘redelijk afsluitbaar’ zijn. Volgens de Hoge Raad gaat het dan om de werkelijke situatie op het moment van de WOZ-taxatie, en niet om de vraag of de deur eenvoudig kan worden afgesloten.
Zodra er een tussendeur aanwezig is, maakt het niet uit dat de woning eigen voorzieningen heeft. Ook een eigen in- en uitgang speelt geen rol. Het gaat alleen nog maar over de tussendeur: is die afsluitbaar of niet?
Spookslot
Een boer weet meerdere jaren te ontkomen aan een hogere ozb-heffing door de tussendeur die hij op enig moment heeft aangebracht. Hij heeft een deel van zijn woning laten ombouwen naar een zelfstandige woonruimte, om die te verhuren. Of er bij die verbouwing al een tussendeur is gemaakt, is onduidelijk. Op de oorspronkelijke bouwtekeningen staat alleen een muur.
De gemeente Hardenberg heeft voor de woonruimte een aparte WOZ-beschikking van 71.000 euro opgesteld, waartegen de boer bezwaar maakt. Hardenberg stuurt een taxateur langs, maar die kijkt alleen naar de buitenkant. Als hij later alsnog binnen wil kijken naar de situatie, weigert de boer dit. Jaren later, in oktober 2008, is er wel een ‘inpandige taxatie’. De taxateur stelt vast dat er een tussendeur aanwezig is.
De heffingsambtenaar van Hardenberg gaat daarna zelf langs om die deur eens te bekijken. Op zijn foto’s is geen slot zichtbaar, maar de deur ziet er anders uit op foto’s die de boer eerder heeft gemaakt. Het baat de gemeente niet, ook op die foto’s ontbreekt een slot.
Volgens de gemeente heeft er wel een slot in de deur gezeten, op de deurpost is namelijk een bijpassende sluitplaat aangebracht. Maar wie kan dat bewijzen? Het gaat immers om de situatie op het moment van taxatie, en er is vóór oktober 2008 geen taxateur binnen geweest. In een eerdere uitspraak heeft Hof Arnhem al vastgesteld dat de taxateur alleen de eerste keer toegang had kunnen eisen, dus daar had de gemeente ook niets aan.
Geblokkeerde tussendeur is geen probleem
De Hoge Raad is heel strikt in de uitleg van ‘redelijk afsluitbaar’. Of de tussendeur ook direct bruikbaar is, is blijkbaar niet van belang. Ook een niet-afsluitbare tussendeur op de eerste verdieping, waar bovendien ook nog een bankstel voor staat, voorkomt een tweede ozb-aanslag. Het blokkeren van de tussendeur met een bankstel is ‘… een omstandigheid die niet de indeling van het gebouw betreft.’.
Eerder verschenen in deze serie: