Eigen huis voor onderwijzer en politieagent onbetaalbaar

Een huis kopen is de afgelopen jaren voor mensen met een middeninkomen steeds moeilijker geworden. Dat blijkt uit berekeningen van het Economisch Bureau van Rabobank waarover dagblad De Telegraaf schrijft.

Het percentage huizenbezitters onder de middeninkomens was in 2012 nog 64,4 procent. Vorig jaar was dat gedaald naar 61,3 procent. Mensen met een middeninkomen zagen de afgelopen jaren hun inkomen nauwelijks stijgen terwijl de lasten wel omhooggingen. Daarnaast werd een gemiddeld huis steeds duurder. Het resultaat: een eigen huis hebben dreigt voor deze groep steeds moeilijker te worden.

Middeninkomens zijn daardoor steeds vaker aangewezen op huren in de (dure) vrije sector. Tussen 2012 en 2018 is het aantal mensen met een middeninkomen dat huurt in de vrije sector verdubbeld tot ruim 10 procent.

Volgens Carola de Groot van het Economisch Bureau van Rabobank lukt het alleen de hoog verdienende middenklasse om nog een graantje mee te pikken van de aantrekkende woningmarkt.

Verkoopprijzen blijven stijgen

Uit gegevens van makelaarsvereniging NVM blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs van een huis in het tweede kwartaal van dit jaar 308.000 euro was, 7,4 procent hoger dan een jaar eerder. Het aantal verkochte huizen steeg met 1,8 procent tot ruim 39.000. Het aantal huizen dat te koop werd aangeboden, daalde met bijna 10 procent tot 43.500.

Wat is nog betaalbaar?

Databedrijf Calcasa, gespecialiseerd in onlinewoningtaxaties, maakte de problemen eind vorig jaar inzichtelijk. Het bedrijf berekende voor elke gemeente welk deel van het bestand aan koophuizen betaalbaar is voor mensen in vier beroepen en de bijbehorende gemiddelde jaarinkomens. Hierbij werd gekozen voor een starter met een hbo- of universitair diploma, een leraar in het basisonderwijs, een journalist en een manager. Ook bekeek Calcasa hoeveel vierkante meter iemand met een deze beroepen kan kopen met zijn of haar bruto jaarinkomen.

Voor een starter op de arbeidsmarkt met een jaarinkomen van 32.600 euro bleek dat slechts 5 procent van de koophuizen betaalbaar is. Voor een basisschoolleraar was dit 14 procent. Iemand die zo’n 60.000 euro per jaar verdiende, kon 55 procent van de koopwoningen betalen. Voor de hoogste categorie in dit onderzoek, een manager met een jaarinkomen van 97.000 euro, was 89 procent van de koophuizen betaalbaar.

Voor iemand met een middeninkomen is de prijs van een huis opgelopen tot acht tot negen keer het jaarinkomen. Dat was in de jaren negentig nog vier tot vijf keer. Het is heel moeilijk om voor deze bedragen een hypotheek te krijgen.

Prijzen nieuwbouw stijgen vooral door klimaatregels

Terwijl het totaal aantal verkochte huizen nog steeg, daalde de verkoop van nieuwbouwhuizen juist met 13 procent. De reden daarvoor zijn de klimaatregels waardoor de prijs van nieuwe huizen flink wordt opgedreven.

Nieuwe huizen moeten aan steeds meer eisen voldoen, en dat leidt tot prijsstijgingen. Volgens de NVM kiezen kopers daarom steeds vaker voor een bestaand huis, dat een stuk goedkoper is.

Een belangrijke maatregel is het verbod (sinds 1 juli 2018) om huizen te bouwen met een aardgasaansluiting. Met dit soort maatregelen hoopt Nederland te voldoen aan het Klimaatakkoord van Parijs. Een van de doelstellingen van het kabinet-Rutte III is dat in 2050 ruim zeven miljoen huizen voor de energievoorziening niet meer zijn aangewezen op aardgas. Op dit moment telt Nederland iets minder dan acht miljoen huizen.

Het gemiddelde nieuwbouwhuis is al twee kwartalen op rij 80.000 euro duurder dan een gemiddelde bestaande woning en dat is volgens de NVM echt een probleem.

Verkopen levert vaak winst op

Voor iedereen die het de afgelopen jaren wel is gelukt om een huis te kopen, ligt winst in het verschiet. Calcasa becijferde dat iemand die in 2013 een woning kocht, bij verkoop nu gemiddeld 88.000 euro winst kan maken.

Calcasa onderzocht in welke mate huizen op papier in prijs zijn gestegen sinds de aanschaf. Dat deden ze door de laatste aanschafprijs van huizen die in 2008 of 2013 zijn verkocht, te vergelijken met de waarde van die huizen in het eerste kwartaal van dit jaar. Het bedrag dat daaruit voortkomt, wordt de ‘virtuele’ winst genoemd, ofwel hoeveel geld huizenbezitters potentieel in eigen zak zouden kunnen steken bij verkoop.

In alle gemeenten ligt de gemiddelde waarde van een koophuis momenteel boven het vorige hoogtepunt van de huizenmarkt, dat in augustus 2008 werd bereikt.

Onderzoek huizenmarkt

Is dan nergens meer een betaalbaar huis te vinden? Dat valt gelukkig mee. Elsevier Weekblad deed eerder dit jaar onderzoek naar betaalbare parels.

Op basis van harde cijfers worden locaties zichtbaar waar huizenzoekers nog een kans maken. Door plaatsen te selecteren waar de prijs naar verhouding laag ligt maar wel snel stijgt, ontstaat een overzicht van relatief betaalbare locaties waar ‘het gebeurt’. Stijgende prijzen zijn veelal een teken van een grote vraag. Elsevier Weekblad licht er drie parelwijken uit.

In Oosterbeek Noordoost, bij Arnhem, stegen de prijzen in 2018 flink, maar is een huis met een gemiddelde prijs van 2.731 euro per vierkante meter, iets boven het landelijk gemiddelde, nog best betaalbaar.

Het centrum van Vlaardingen ziet er fraai uit en is verrassend goedkoop. Nieuwbouwwijk Merwestein in Nieuwegein is vooral praktisch, mede vanwege een snelle tramverbinding met Utrecht.

Wilt u zelf op zoek naar zo’n parel? Ga naar elsevierweekblad.nl/huizenprijzen en vergelijk daar de gemiddelde prijs met de prijsstijging. Hoe lager de prijs en hoe hoger de prijsstijging, des te interessanter de wijk. Kijk ook naar de dynamiek – het percentage verkochte huizen op de totale voorraad. Een hoge dynamiek wijst erop dat relatief veel huizen worden verkocht. Daar liggen dus kansen om een huis in een parelwijk te bemachtigen.