Waarom de aflossingsvrije hypotheek lang werd gezien als een tijdbom

In Nederland staan zo’n vier miljoen hypotheken uit. Drie miljoen daarvan bevatten een aflossingsvrij gedeelte. De maandlasten zijn bij die vorm laag, want er wordt alleen rente betaald, de schuld blijft staan. Van die drie miljoen huiseigenaren heeft 10 procent een aflossingsvrij deel dat meer dan 50 procent van de totale woningwaarde beslaat.

Een kleinere groep loopt het gevaar dat ze aan het einde van de looptijd te weinig vermogen hebben opgebouwd om de lening af te lossen. Ze kunnen ook niet herfinancieren, omdat hun pensioen­inkomen ontoereikend is om onder de huidige, strengere regels een nieuwe hypotheek af te sluiten. Enige remedie: een bord in de tuin. Met risico op een restschuld. Volgens de geldverstrekkers telde die groep in 2021 zo’n 78.000 huishoudens. Zij vormden de risicogroep. Hoe is het nu met ze?

Vooral kwetsbaar als de huizenprijzen dalen

Een aflossingsvrije hypotheek is vooral kwetsbaar als de huizenprijzen dalen. Na de financiële crisis van 2009 stonden veel huizen onder water: de hypotheek oversteeg de woningwaarde. Wie maandelijks aflost, ontloopt dat scenario, maar wie alleen rente betaalt niet. Ook het Internationaal Monetair Fonds oordeelde dat de aflossingsvrije hypotheek een product is dat tot economische instabiliteit kan leiden. Er werd in die jaren druk vergaderd door de toezichthouders de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank. De AFM riep heel hard dat in 2035 – als veel van de aflossingsvrije hypotheken aflopen – er overal borden in de tuin zouden staan met ‘Te koop’. Er moest snel iets gebeuren.

Banken en andere geldverstrekkers kregen de opdracht om hun klantenbestand uit te pluizen en de probleemgevallen te identificeren. Wie had er een aflossingsvrije hypotheek en hoe groot was die ten opzichte van de totale hypotheeksom en de woningwaarde? Wie kreeg het label: potentieel probleemgeval? Wat bleek? Eén op de vijf bezitters van een ­aflossingsvrije hypotheek dacht dat zo’n ­financiering écht aflossingsvrij was en dus nooit hoefde te worden terugbetaald. De toezichthouder schrok nogal. Hadden die hypotheken wel aan die kwetsbare groep mogen worden verstrekt? De AFM vond van niet, maar dat was te laat. ­Bovendien waren die hypotheken tegen de toen geldende regels mogelijk.

‘We wilden dat de klant zou worden geïnformeerd en geactiveerd’