Taco van Hoek (65), directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), zegt dat Nederland volledig is doorgeschoten met de stikstofnormen. Hij somt op wat er nu echt moet gebeuren om huizen te kunnen bouwen.
Wat betekent de val van het kabinet-Schoof voor de plannen rond de woningmarkt? Van Hoek neemt de gevolgen puntsgewijs door.
1. Stikstof: ‘Kabinet moet advies Raad van State terzijde schuiven’
De beperking op de uitstoot van stikstof speelt de bouw parten. Het demissionaire kabinet wil een lage ondergrens invoeren – 1 mol stikstofuitstoot per hectare per jaar. De Raad van State heeft dat afgeraden, omdat ook dan niet met zekerheid kan worden voorkomen dat soms toch te veel stikstof vrijkomt.
Van Hoek is daar vrij ontstemd over. De bouw stoot heel weinig uit en een ondergrens van 1 mol per hectare per jaar is een enorme oplossing voor de woningbouw, zegt hij. ‘Bijna alle woningbouwprojecten zouden dan kunnen doorgaan, terwijl het voor de natuur echt om verwaarloosbare stikstofdeposities gaat,’ aldus Van Hoek.
Hij wijst op wat er in Duitsland is gebeurd. Daar geldt zelfs een ondergrens van 21 mol per hectare per jaar. Een aantal partijen vond dat te hoog en wilde dat terugbrengen naar 3 mol per hectare per jaar. ‘Voor Nederland zou de bouw daar uiteraard al meer dan genoeg aan hebben om verder te kunnen,’ aldus Van Hoek.
Maar de hoogste Duitse rechter wees het verzoek af en bekrachtigde de depositiewaarde op 21 mol per hectare per jaar, met precies de argumentatie die de Raad van State bij ons afwijst. Van Hoek hoopt dat de politiek nu de poot stijf houdt en vasthoudt aan de depositiewaarde van 1 mol. Die is in ieder geval voor de bouw vrij essentieel om huizen te kunnen bouwen.
Van Hoek: ‘Curieus is dat de Raad van State blijkbaar van oordeel is dat in het geheel geen belangenafweging mag plaatsvinden. Iedere theoretische kans op een minimale stikstofdepositie in een natuurgebied is belangrijker dan welk ander maatschappelijk belang ook – zoals woningbouw.’
Terwijl de Europese richtlijnen expliciet aangeven dat lidstaten bij het stikstofbeleid rekening moeten houden met sociale, economische en culturele belangen. ‘Alle lidstaten – behalve Nederland – hebben dat ook ingevuld, met ondergrenzen die nog veel ruimer zijn dan wat het Kabinet voor ons land voorstelt.’
Hij hoopt dat het kabinet dit ‘uiterst kwetsbare advies’ van de Raad van State terzijde schuift en doorgaat op de ingeslagen weg. Dat zou voor de huiszoekenden in Nederland in elk geval echt wat betekenen.
2. Corporaties: ‘Niet moord en brand schreeuwen, maar huizen verkopen om te kunnen bouwen’
Van Hoek vindt dat politici, maar ook de media, nogal dwaas achter de corporaties hebben aangelopen toen het over de huurbevriezing ging. De corporaties schreeuwden moord en brand toen uit de Voorjaarsonderhandelingen een bevriezing voor twee jaar kwam. Meteen nadat de PVV uit het kabinet stapte, is dat onderdeel geschrapt door demissionair minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer (BBB).
Volgens Van Hoek is het helemaal niet zo dat corporaties door de huurbevriezing worden gedwongen om veel minder sociale woningen te bouwen. ‘Corporaties zijn helemaal niet afhankelijk van deze extra huurinkomsten om meer huizen te kunnen bouwen. Dat er niet meer sociale huurhuizen komen, heeft vooral te maken met een tekort aan geschikte locaties en tal van andere belemmeringen die losstaan van geld.’
Voor minstens tweederde van de corporaties, doceert Van Hoek, leidt een huurbevriezing wel tot minder middelen. Maar ze houden alsnog ruim voldoende financiële slagkracht over om alle activiteiten en investeringen door te zetten.
‘Voor de overige corporaties geldt dat zij nog altijd twee voor de hand liggende mogelijkheden hebben zonder te hoeven snijden in de nieuwbouw van sociale woningen. Als een organisatie iets minder inkomsten krijgt – in dit geval door de huurbevriezing – kan zij twee dingen doen: zuiniger werken, kijken of de bedrijfsvoering efficiënter kan. Of een deeltje van het bezit verkopen. Er zijn 2,3 miljoen sociale huizen in handen van de corporaties. Verkoop er 5.000 en bouw er ook weer 5.000, dan blijft het sociale bezit gelijk. Maar er komt wel een betaalbaar koophuis bij en het resterende gaatje is ook gedicht.’
Dat corporaties worden gedwongen om de investeringen terug te schroeven is niet te onderbouwen, volgens de EIB-directeur.
3. Huurregulering: ‘Bouw ook grotere en duurdere huizen met een tuin’
Over de huurregulering – de Wet Betaalbare Huur van het vorige kabinet – is al veel gezegd en geschreven. Voortaan moet tweederde van de nieuwbouw bestaan uit goedkopere huizen.
‘Het is bekend dat minister Keijzer niet enthousiast is over deze regulering en de risico’s die deze oplevert voor de woningbouw. Er zijn dan ook wat versoepelingen op het eerdere raamwerk aangebracht, maar de kern staat nog overeind. Wij hebben de huurregulering vrij uitgebreid onderzocht, en geconcludeerd dat het huidige beleid het niet snel betaalbaarder maakt.’
Wat je volgens Van Hoek wint aan extra betaalbare woonruimte bij de nieuwbouw, raak je voor het leeuwendeel weer kwijt doordat er minder huizen vrijkomen vanuit doorstroming. Het beleid is nu te rigide, het is beter om gevarieerder te bouwen. Als je alleen goedkope huizen bouwt, komen er alleen aan de onderkant van de markt huizen bij, wat de doorstroming vertraagt.
Bouw ook grotere en duurdere huizen met een tuin. Dan zullen meer mensen die kopen, waarbij ze een of zelfs twee huizen achterlaten. Bovendien, zo zegt Van Hoek, als bouwers en projectontwikkelaars minder bouwen omdat ze met die eis van betaalbare huizen niet uit de kosten komen, ben je nog verder van huis. Dan worden huizen alleen maar minder betaalbaar.
‘Het is afwachten of een nieuw kabinet hier oren naar heeft, want het scoort politiek goed om sterk in te zetten op hoge aandelen betaalbare nieuwbouw, ook al levert dit beleid niet de gewenste resultaten op,’ zegt Van Hoek.
4. Regelgeving: ‘Kijk kritisch naar nieuwe regels die woningbouw hinderen’
Onlangs verscheen het conceptrapport van de commissie STOER (Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving) voor de bouw.
Het sluit aan bij de plannen van minister Keijzer om niet-noodzakelijke regelgeving in te dammen. ‘Wij verrichten ook onderzoek hiernaar,’ zegt Van Hoek. ‘Afzonderlijk zijn de maatregelen niet allemaal even belangrijk, maar met bundeling van de meest kansrijke maatregelen kun je het nodige bereiken. Het is te hopen dat dit straks niet weer naar de achtergrond verdwijnt met een nieuwe minister.’
Het gaat hier niet alleen om vertragende regelgeving beperken, maar ook om kritisch kijken naar nieuwe regels die woningbouw kunnen hinderen.
5. Wat de bouw nodig heeft: ‘Bouw kleinschalig, waar het kan een straatje erbij.’
Nog altijd is er te veel focus op bouwen binnen de stadsgrenzen en op herstructureringslocaties. De laatste zijn vooral oude bedrijventerreinen en kantoorwijken waar huizen moeten komen.
‘De recente aankondiging van de minister om nog eens vier locaties toe te voegen en op 24 grote herstructureringslocaties de bouw aan te sturen, stemt niet hoopvol,’ zegt Van Hoek.
De kosten van het bouwrijp maken van die terreinen zijn hoog – vaak is sprake van vervuilde grond – en vragen veel tijd.
‘Je moet er rekening mee houden dat het zomaar 10 jaar duurt voordat er op zo’n terrein kan worden gebouwd. En dan staan er niet ineens 6.000 huizen. Ook in de Vinex-wijken waren vaak jaren nodig om alles in te vullen. De bouw ging in 15 tranches van 400 huizen. Dan doe je er ook zo weer 15 jaar over voor het klaar is. Bovendien zijn de kosten voor de herstructureringslocaties enorm: denk aan bedrijfsverplaatsingen, sanering van gebouwen en grond, zware infrastructuur en aanpassingen van het energienet.’
Dan komt Van Hoek bij zijn stokpaardje: ga kleinschalig bouwen waar dat kan, dan heb je binnen drie of vier jaar echt een huis om in te wonen. Zijn concept van overal-waar-dat-kan-een-straatje-erbij, vindt alleen nog niet zo veel weerklank in Den Haag. Daar wordt liever gedacht in grote aantallen, maar vergeten wat dat kost en hoe lang het duurt. Bij een gemeente aan de rand van een wijk een straat erbij bouwen, levert echt veel op, zegt Van Hoek.
‘Het huidige kabinet leek hier wel positief tegenover te staan, maar het is afwachten welke wind er straks gaat waaien. Als de inzet nog sterker wordt gericht op binnenstedelijke verdichting of het ontwikkelen van nieuwe steden, zoals ook D66 schijnt te willen, dan gaat er de komende tien jaar geen huis extra komen.’
6. Advies aan minister Keijzer: ‘Pak overregulering aan.’
‘Hopelijk ziet een nieuw kabinet in dat de problemen op de Nederlandse woningmarkt alleen oplosbaar zijn als de overregulering van die markt wordt aangepakt.
‘Zodat er huizen kunnen komen op de meest geschikte locaties, waar ook binnen enkele jaren sleutels kunnen worden overhandigd aan nieuwe bewoners. Dat er balans en maatwerk komen in het betaalbaarheidsbeleid. Dat het stikstofslot van de huizenmarkt gaat door verwaarloosbare deposities toe te staan en dat een programma als STOER structureel wordt ingepast in het beleid.
‘Voordat er in Den Haag nieuwe regels worden bedacht, moet de politiek eerst nagaan wat die betekenen voor de mogelijkheden om de woningnood aan te pakken.’