Julian Doorten, Storage Share, verdient miljoenen met opslagruimte

Julian Doorten (35) is medeoprichter van Storage Share, dat opslagruimte verhuurt. Het bedrijf groeit hard en heeft een bijzondere aanpak.

1. Hoe kwam u in de opslagverhuur terecht?

‘Na mijn studie werkte ik bij Deloitte als business-analist en deed vastgoedcalculaties. Ik ging een keer op werkbezoek bij een opslaglocatie en de vestigingsmanager deed een deur open. Het was een ruimte van 1 vierkante meter. Ik was verbaasd. “Wie huurt nou zoiets?” vroeg ik. De man zei dat ik het verkeerd zag, dit was niet 1 vierkante meter, maar 3 kubieke meter. De prijs daarvoor was 90 euro per maand. Dat is echt veel voor zo’n oppervlak, en dat maakte me heel nieuwsgierig.’

2. U zegde meteen uw baan op?

‘Ik wilde altijd al ondernemen. Als kind van veertien stak ik al asperges en kocht ik bij een boer aardbeien op. Die verkocht ik in een kraampje voor het ouderlijk huis. De boer lag erg afgelegen, daar kwam niemand. Ik zat aan een weg met veel verkeer. Bovendien kon ik met een inkoopprijs van 70 cent en een verkoopprijs van 2,50 euro een mooi zakcentje verdienen. Later heb ik mountainbikes opgeknapt en weer doorverkocht. Op een gegeven moment importeerde ik ook auto’s uit Duitsland.’

‘Mijn ouders wilden dat ik na mijn studies, vastgoedmanagement aan de Rijksuniversiteit Groningen en international business aan Nyenrode, een echte baan zocht en dat werd Deloitte. Maar ik wist  vrij snel dat het echt niets voor mij was. Ik houd niet van de hiërarchie in zo’n bedrijf en wilde mijn eigen ding doen. Ik was een speedboot en zij een olietanker. Deloitte had het ook snel door en heeft me nog wel een half jaar de tijd gegeven om uit te zoeken wat ik wilde. Toen kon ik mijn businessplan schrijven. Dat werd dus de verhuur van opslagruimte.’

3. Met uw compagnon begon u eind 2016 Storage Share.

‘Ja, in eerste instantie leek het concept op Airbnb. Ik woonde in Amsterdam en deed briefjes in de bus met de vraag of men ruimte overhad voor opslag. Ik wilde een soort Marktplaats zijn voor een lege zolder of garagebox. Ik was de tussenpersoon die vraag en aanbod met elkaar in contact bracht en kreeg 20 procent van de opbrengst.’

‘Het werkte alleen niet. Iemand die zijn motor wilde stallen voor de winter, wilde dat in dezelfde stad doen en niet bij iemand die ruimte had op de vierde verdieping. Mensen die hun ruimtes verhuurden, wilden ook niet steeds anderen over de vloer. Dus die match konden we niet maken. Iedereen was enthousiast over delen via internet, maar in de praktijk werkte het niet voor ons. Al na een maand zijn we gestopt.’

‘Toen zijn we gaan praten met vastgoedmensen die grotere ruimtes hadden die ze nog niet gebruikten. We huurden zo leegstaande kantoren, winkels en andere plekken voor opslag. Dat liep wel. De inkomsten zijn veel hoger als je veertig units kunt verhuren op één plek. Met de verhuurders deelden we de helft van de opbrengsten.’

4. Hoe liep dat?

‘We begonnen in Hoogeveen met acht opslagruimtes. Die waren snel verhuurd, terwijl de aanvragen bleven komen. We moesten opschalen. We huurden een complete hal van 400 vierkante meter, investeerden 30.000 euro en pasten het pand aan in de huisstijl van Storage Share. Mijn vader zag er niets in, omdat mensen in Hoogeveen volgens hem genoeg ruimte hebben, maar het werkte. In tien maanden tijd hadden we de investering er al uit. Het was echt een doorbraak.’

‘We hebben nu 63 locaties met in totaal zo’n 14.000 opslagruimtes. Daarvan hebben de meeste locaties langlopende huurcontracten of is het pand ons eigendom. Nog maar zo’n 12 locaties zijn tijdelijk verhuurd aan ons.’

5. Wat is er zo bijzonder aan uw concept?

‘We spelen in op de trend dat Nederlanders steeds kleiner wonen en de doorstroming stokt, met als gevolg dat de behoefte aan opslagruimte dicht bij huis of werk groeit. Wat wij doen, is bestaande ruimtes die niet worden gebruikt, ombouwen tot opslagruimte. We doen dat in kleinere steden, zoals Elburg, Veendam, Kerkrade, Meppel en Putten.’

‘We doen uitsluitend onbemande self storage. De klant regelt toegang en betaling via internet en doet verder alles zelf. Concurrenten hebben vooral grote opslagplaatsen met honderden ruimtes op één locatie met personeel.’ 

‘Wij verspreiden ons meer door het land met 100 tot 200 kleinere ruimtes per locatie in bestaand vastgoed, die hun eerdere functie hebben verloren. De afgelopen vier jaar zijn we uitgeroepen tot FD Gazelle, omdat we zo snel groeien. En de laatste drie jaar zijn we opgenomen in de FT1000 van de Financial Times, als een van de duizend snelst groeiende bedrijven van Europa. Dus dat is best mooi.’

6. U hebt geen slapeloze nachten?

‘De eerste twee jaar waren lastig. Het duurt eventjes voordat het loopt. Vorig jaar hebben we best veel gebouwen aangekocht en ook een partij uit een faillissement overgenomen. We waren een klein, heel efficiënt clubje, en door zo’n groeisprong moet je mensen aannemen en ook weer laten gaan.’

‘Het is lastig om dan alles in balans te houden. Ik ben misschien ook iets te rigide, soms niet flexibel genoeg. Ik heb een plan en wil dat uitvoeren. De juiste locatie vinden, die makkelijk bereikbaar is, met een verzorgingsgebied dat groot genoeg is om al die opslagruimtes te vullen.’

7. Wat betalen klanten voor een vierkante meter opslag?

‘Dat verschilt per plek. We beginnen vaak met een lage prijs en naarmate de locatie gevuld raakt, stijgt de prijs. In Putten hebben we de hoogste prijzen van het land. We zijn daar de enige aanbieder, en de eerste concurrent zit in Harderwijk. Als je in Putten woont, wil je daar ook je spullen kwijt. 

‘Gemiddeld blijven huurders zo’n zestien maanden in de opslag. In Amsterdam zitten we nu op zo’n 250 euro huur per vierkante meter per jaar. Het landelijk gemiddelde is iets meer dan 200 euro per vierkante meter per jaar. Gemiddeld huren mensen zo’n 6 vierkante meter.’

8. Wie zijn uw klanten?

‘Mensen die ons via Google vinden. Als je opslag zoekt, komen wij boven aan in de zoekresultaten. Het zijn de mensen die echt te klein wonen en te veel spullen hebben. 

‘Dus mensen zoals ik. En de groep die door een bepaalde gebeurtenis in hun leven wordt gedwongen spullen op te slaan. Dat is vaak een scheiding, of ze gaan samenwonen. Als je gaat samenwonen, wil je misschien niet meteen je inboedel wegdoen. Je weet immers nooit hoe het loopt. Als oude mensen overlijden, moet hun woonruimte vaak heel snel worden leeggehaald. Dan komt de familie bij ons terecht. Dan denken de erfgenamen de boel binnen twee tot drie maanden wel te hebben verdeeld, maar in de praktijk duurt dat vaak veel langer. Soms wel jaren.’

9. U komt uit een ondernemend gezin?

‘Ja. Mijn ouders hadden een ­dealerschap voor diverse automerken in Hoogeveen, de laatste tien jaar deden ze het merk Mitsubishi. Ze hebben me opgevoed met het idee dat ik zelf geld moest verdienen en daarmee spaarzaam om moest springen. Als ik iets wilde, moest ik zelf spaargeld hebben, zeiden ze. Dus ik geef ook niet zoveel uit. Ik woon vrij klein in Amsterdam met mijn vrouw en tweeling. 

‘Mijn broer heeft het dealerschap van mijn ouders overigens overgenomen. Dat was niets voor mij. Ik wilde groter worden en ook niet terug naar Drenthe. Ik ben heel erg ijverig en wil graag tempo maken. Ik vind in Amsterdam meer van dat soort mensen dan in Drenthe. Ik heb wel bewijsdrang.’ 

10. Wat wilt u uiteindelijk bereiken?

‘Nederland is nog niet helemaal door ons afgedekt. Ons doel is om overal in Nederland binnen 15 minuten van je woonplaats een vestiging te hebben. Die opslagruimtes moeten een verlengstuk van je woning zijn.’

‘Ik woon in Amsterdam heel klein, ik heb mijn ski-koffer en mountainbike dan ook in de opslag. Ook de winterkleren van de kinderen liggen daar. Ik denk echt dat we nog kunnen verviervoudigen in het aantal locaties. Dan gaan we richting de 250 vestigingen.’

11. Hoe financiert u dat?

‘We hebben een aantal vermogenden die investeringen in activa financieren. Het aankopen van vastgoed doen we ook vaak samen met een partner. Onze cashflow is heel goed, dus we lossen alles ook braaf af. De aandelen zijn nog altijd in handen van mijn compagnon Niels van Eck en mij. Er werken hier nu dertig ­mensen, en onze omzet ligt net onder de 10 miljoen euro. Dat kan echt groeien naar 40 of 50 miljoen. We zijn al sinds het derde jaar winstgevend.’

12. En dan over vijf of tien jaar alles verkopen?

‘Dat hoeft niet per se. Mijn droom is om de business uit te bouwen. Mijn persoonlijke droom is dat ik me niet wil vervelen. 

‘We waren laatst op een familieweekend in Biddinghuizen. Op een gegeven moment zei ik tegen mijn vader: “Kom, we gaan even naar de dichtstbijzijnde vestiging in Elburg.” Dat is 5 minuten ­rijden. Dan is het fantastisch om dat te laten zien, dat maakt me heel trots en blij.’