De feiten: NVM-cijfers over derde kwartaal laten ‘veel aanbod en vlotte verkopen’ zien
De reguliere zomerdip bleef dit keer uit: er kwamen in het derde kwartaal liefst 46.000 huizen in de verkoop, meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).
Sinds 2008 is dat het hoogste aantal voor een derde kwartaal. Er werden bijna 42.000 huizen verkocht. Ruim 19 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar.
Een flink aandeel bestond opnieuw uit huurhuizen die koophuizen werden (zogeheten uitpondwoningen) en die de verkoopprijzen drukken. Deze voormalige huurhuizen zijn doorgaans kleiner.
Huizenprijzen stabiliseren ondanks meer aanbod
In het afgelopen kwartaal werden de meeste huizen in gemiddeld 29 dagen verkocht. Liefst 81 procent van de nieuw aangeboden woningen vond binnen drie maanden een koper.
Het hogere aanbod en de golf van uitpondwoningen vlakt wel de prijsstijging af. De gemiddelde transactieprijs van alle via NVM-makelaars verkochte huizen in Nederland bleef hierdoor stabiel op 496.000 euro. Op kwartaalbasis is er een kleine prijsdaling van 0,9 procent.
Meer appartementen verkocht, maar minder kijkers en bieders
Vijf jaar geleden was een op de vier verkochte woningen een appartement. Dat is nu gestegen naar een op de drie. Het grote aanbod drukt de gemiddelde transactieprijs.
Uit een enquête onder NVM-leden blijkt dat er ook iets minder kijkers op een woning afkomen. Het gemiddeld aantal bezichtigingen daalde van 11,2 vorig jaar naar 9,6 nu. Ook het aantal biedingen nam af, van gemiddeld 4,2 naar 3,5 per woning. Er valt eenvoudigweg meer te kiezen met meer huizen op de markt. Maar nog altijd wordt 70 procent boven de vraagprijs verkocht.
EW's visie: Beleggers verkopen nog altijd hun huurhuizen
Door Theo van Vugt, redacteur WonenHet extra aanbod op de huizenmarkt wordt grotendeels veroorzaakt door meer uitpondwoningen, meldt de NVM.
Dat leidt tot lagere prijzen, want uitpondwoningen zijn meestal goedkoper. Dat komt doordat het vaker appartementen en wat kleinere huizen zijn, van mindere kwaliteit en met een lager energielabel.
Vergeleken met een jaar eerder zijn in het derde kwartaal 25 procent meer appartementen verkocht.
Krimp van huurmarkt tast flexibiliteit van woningaanbod aan
Met het verdwijnen van die huurhuizen wordt de zogenaamde flexibele schil erg dun. En die schil heeft elke economie nodig om mensen op te vangen die snel moeten verhuizen vanwege een andere baan of een scheiding. Het Centraal Bureau voor de Statistiek maakte afgelopen maandag ook al bekend dat de huurhuizen in aantal afnemen.
Uitponden komt doordat het rendement van grote en kleine beleggers onder druk staat, door fiscale lasten en beperking van de huurprijs dankzij de Wet betaalbare huur. Iedereen in de woningmarkt klaagt er steen en been over, en het wordt dus echt tijd dat de wet wordt aangepast.
Wet betaalbare huur jaagt beleggers weg en verkleint aanbod
Afgelopen week zei Bouwend Nederland-voorzitter Arno Visser het nog in een interview met EW: ‘Er is sprake van overregulering en dat beantwoord je niet met nog meer regulering.
‘De Wet betaalbare huur was ook zo’n wet die daarop gestoeld was. De markt moest worden gecorrigeerd. Maar in de praktijk jaag je alle beleggers uit de markt en verminder je het aanbod aan huurhuizen.’
Den Haag moet inmiddels begrijpen dat de Wet betaalbare huur de woningmarkt geen goed doet. Je mag hopen dat een volgend kabinet eindelijk ingrijpt. Of hem helemaal intrekt.
Verdere verdieping: Politiek moet realisme tonen
Lana Goutsmits-Gerssen, makelaar en voorzitter van NVM Wonen, vraagt de politiek dan ook om meer realiteitszin en daadkracht bij het oplossen van de huidige woonproblemen.
‘Met nog drie weken te gaan tot de verkiezingen pleit ik voor realisme, regie en resultaat,’ zegt ze. ‘De woningmarkt heeft geen behoefte aan beloftes, maar aan beleid dat werkt. De cijfers tonen aan dat de bouwproductie achterblijft, de huurmarkt vastloopt en de betaalbaarheid verder onder druk staat.
‘Het zou voor Nederland goed zijn als de ambities worden vertaald in het daadwerkelijk bouwen van woningen. Want we hebben nog altijd rond de 400.000 woningen tekort.
‘Dit heeft duidelijk zijn weerslag op de kansen voor alle woningzoekenden. Daarom moet de nieuwe regering tempo maken: versnel vergunningstrajecten, schrap overbodige regels en bouw waar de vraag het grootst is.’
Herstel van het vertrouwen in de huurmarkt is ook broodnodig, zodat verhuurders blijven investeren en de doorstroming weer op gang komt.
Grootste prijsstijgingen nu buiten Randstad gemeten
Prijsstijgingen van meer dan 10 procent op jaarbasis kwamen eerder vooral voor in het westen van Nederland. Dat is dit kwartaal anders: in de Randstad haalt nog slechts maximaal 6 procent van de huizen – in de regio Groot-Rijnmond – zulke stijgingen.
In Amsterdam is er net als vorig kwartaal, een kleine prijsdaling van 0,3 procent. Dit komt nog steeds door het uitponden van appartementen en kleinere huizen.
In de noordelijke provincies zijn de grootste prijsstijgingen gemeten, tot wel 12 procent op jaarbasis. Ook in Zeeuws-Vlaanderen zijn de prijzen flink omhoog gegaan: 11 procent op jaarbasis.
Appartementen fors kleiner om prijzen betaalbaar te houden
De gemiddelde transactieprijs van een nieuwbouwappartement was dit kwartaal 425.000 euro, een vergelijkbaar bedrag als in 2021. Toch zijn appartementen relatief duurder geworden door een sterke afname van de woonoppervlakte.
In 2021 kreeg een koper voor dit bedrag gemiddeld 94 vierkante meter, in 2025 nog slechts 73 vierkante meter. Een daling van 22 procent.
Ontwikkelaars verkleinen woningen en buitenruimtes om nieuwbouw – ondanks stijgende bouwkosten – betaalbaar te houden. Zo gingen balkons van appartementen in vier jaar terug van gemiddeld 11 naar 8 vierkante meter.