In een serie van vier interviews laten deskundigen zien wat er misgaat met de woningmarkt en hoe het verder moet. De vierde is Taco van Hoek (64), directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw.
EW Wat is het grootste probleem van de huizenmarkt?
Taco van Hoek: ‘Het grootste probleem zit ‘m in de ruimtelijke ordening, en dat is iets wat we al tien jaar roepen. Daar ligt de sleutel om het woningaanbod te vergroten. Dan gaat het altijd over waar en hoe we willen bouwen. In de stad en daarbuiten. Tien jaar geleden deden we daar al onderzoek naar. Toen bleek dat binnenstedelijke locaties financieel heel lastig zijn te ontwikkelen en vooral veel tijd vergen.
‘We zagen twee soorten binnenstedelijke locaties. Greenfields, zoals een plantsoen of sportterrein, waar relatief eenvoudig is te bouwen en waar de bouwkosten niet hoger liggen dan buitenstedelijk. En brownfields, terreinen waar bedrijvigheid plaatsmaakt voor woonruimte. De herstructureringsprojecten. Dan is ook bodemsanering nodig en moet de infrastructuur worden aangepast. Dan lopen de kosten enorm op, tot soms wel tot het twee- of drievoudige.’
EW Wat is dan het probleem?
Van Hoek: ‘Die greenfields zijn inmiddels de uitzonderingen: het laaghangende fruit is al geplukt. We bezochten in dat kader tal van gemeenten. Vrijwel alle plannen die ze hadden, waren binnenstedelijk en gingen heel vaak om herstructureringslocaties.
‘Toen we doorvroegen, bleek dat er bij de transformatie van bedrijventerreinen soms nog geen overeenstemming was met de bedrijven die moesten worden verplaatst. De grond was ook nog niet van de gemeente. En de locatie die de gemeente op het oog had voor die bedrijven, beschikte ook niet over vrije kavels. Zo begrijp je dat een dergelijke operatie – als die al slaagt – heel lang gaat duren en alleen met veel subsidie rond is te krijgen.’
Hoe komt Nederland uit de woningmarktimpasse?
Deel I: ‘Het tekort wordt alleen maar groter’
Deel II: ‘Nog meer regulering is niet de oplossing’
DEEL III: ‘Er is te veel fixatie op hoeveel huizen we moeten bouwen’
EW Toen kwam u met het idee van ‘een straatje erbij’: uitbreiden aan de randen van dorpen en steden.
Van Hoek: ‘Dat is veel makkelijker. Zie het als kleinschalig: twintig, dertig of veertig woningen op een locatie. De voorzieningen zijn er al, de infrastructuur ook. De tijd die je nodig hebt om de vergunningen te krijgen en te bouwen, is ook veel minder.
‘Maar dit idee is altijd tegengehouden door het trekken van contouren om het bebouwde gebied, waarbuiten alleen bij hoge uitzondering woningen konden worden gebouwd. Vooral de provincies stellen zich hierin heel strikt op. Het is verworden tot een ideologie, waarbij niet meer wordt gekeken naar de inhoud. In Noord-Holland kon je op veruit de meeste plekken zelfs niet een paar woningen buiten het bebouwde gebied realiseren.
‘Wij lieten met uitgebreide analyses zien dat er tal van mogelijkheden zijn om daar kleinschalige woningbouw te realiseren. Waarbij je helemaal geen beroep hoeft te doen op natuur of uniek landschap, en waarbij je woningen en groen heel afwisselend kunt inzetten op stukjes weiland. Er zijn zo veel van zulke locaties die wij tot nu toe niet benutten, waarop je zonder veel problemen zo’n 25.000 woningen per jaar kunt toevoegen.’
EW Is er nu wel aandacht voor bouwen op de grens van gemeenten?
Van Hoek: ‘Er is een ideologische strijd van gemaakt. Die speelt al heel lang. Ik heb dat altijd heel erg jammer gevonden. Ook ik vind natuur en landschap belangrijk. Maar zoals wij hebben laten zien, gaat dat uitstekend samen met woningbouw. Als het kleinschalig en in landelijke stijl gebeurt, kun je echt mooie afwisselende woonomgevingen met heel veel groen realiseren.’
EW De nieuwe minister van Volkshuisvesting, Mona Keijzer van BBB, zal gezien haar achterban niet erg enthousiast worden van bouwen in weilanden.
Van Hoek: ‘Nu is ruim 60 procent van ons land landbouwgrond. Als we 200.000 woningen zouden bouwen via het concept ‘straatje erbij’, dan praat je over 1 tot 2 procent van de landbouwgrond. Je kunt heel selectief zoeken naar geschikte locaties aan de randen van gemeenten, uitsluitend grond die boeren vrijwillig willen verkopen. Zij krijgen bovendien een heel mooie prijs voor hun grond.’
EW Bouwhoogleraren willen vooral dat de bestaande huizenvoorraad efficiënter wordt ingezet. Is dat haalbaar?
Van Hoek: ‘Dan hebben we het over transformatie en over optoppen en splitsen. Die zaken hebben we onderzocht in opdracht van milieuorganisatie Natuur & Milieu. Het is niet onbelangrijk, maar de belangrijkste dingen doen we al. Het lijkt misschien dat hier een enorm potentieel ligt, maar dat is eigenlijk niet zo.
‘Het belangrijkste zijn transformaties van voornamelijk kantoorpanden naar woningen. Dat levert de afgelopen jaren zo’n 10.000 woningen per jaar op. Dat aantal kunnen we niet meer omhoog krijgen. Het laaghangende fruit is geplukt. Ook optoppen, het plaatsen van een extra verdieping op een huizencomplex, levert niet meer op dan een paar duizend woningen per jaar.
‘Ik denk dat je veel zaken tegelijk moet doen, maar de sleutel ligt toch echt bij nieuwbouw. Daarvoor hebben wij geschikte locaties nodig. Als je de woningnood wilt oplossen, moet je hier de topprioriteit van maken.’
EW Bouwen we wel de juiste huizen?
Van Hoek: ‘Er wordt volop ingezet op binnenstedelijke appartementenbouw. De bevolking vergrijst en wil in de stad wonen in een appartement, is de gedachte. Maar in werkelijkheid hebben ouderen al een huis en willen ze daar vaak zo lang mogelijk blijven wonen.
‘In Rotterdam zijn seniorenappartementen ontwikkeld met extra voorzieningen. Er was heel veel belangstelling voor, het project was vier keer overtekend. Maar toen het was gebouwd, bleek er onvoldoende vraag te zijn. Toen de ontwikkelaar navraag deed waarom zoveel inschrijvers toch afhaakten, was het antwoord doorgaans dat het “nog niet nodig was”.
‘Zolang mensen voldoende mobiel zijn, stellen zij een dergelijke stap vaak nog uit. Wij zien dat de overgang naar seniorenwoningen zich pas voordoet vanaf de leeftijd van tachtig jaar, en de verblijfsduur een beperkt aantal jaren is. Veel ouderen zetten deze stap in het geheel niet, en overlijden in het eigen huis of gaan eerst nog naar een verpleeghuis. Het is een misvatting dat Nederland een groot tekort zou hebben aan toegankelijke appartementen voor ouderen.’
EW Er wordt ook gedacht dat eengezinshuizen leeg komen te staan, doordat er steeds meer eenpersoonshuishoudens bij komen.
Van Hoek: ‘Nu is tweederde van de woningen een eengezinswoning. Stellen willen nog altijd wonen in een huis met een tuin, zeker als er kinderen komen. Van alle stellen woont 70 procent in eengezinswoningen, van alle paren met kinderen zelfs bijna 90 procent. Als een stel gaat samenwonen, komen er vaak twee starterswoningen vrij. Die doorstroming is cruciaal voor het aanbod van betaalbare starterswoningen, maar dan moet zo’n stel wel ergens naartoe kunnen. En ze zoeken vooral woningen met een tuin in een groene omgeving.
‘In Hilversum zijn vijfduizend woningen gepland, allemaal binnenstedelijk en appartementsbouw. Dat is best veel, maar ik vraag me af of er niet ook behoefte is aan eengezinswoningen met een tuintje. Nee, zegt de gemeente: als ouderen naar het nieuwe appartement gaan, komt hun huis met tuin vrij, denkt men. Maar dat is vaak helemaal niet zo.’
EW Particuliere beleggers verkopen nu hun huurhuizen. Is dat slecht voor de huizenmarkt?
Van Hoek: ‘Dat doen beleggers omdat ze hun rendement zagen krimpen. Investeren in de bouw van een nieuwe woning loont minder dan vroeger. Er werd gezegd dat beleggers enorme overwinsten maakten met hun huurhuizen, maar enige feitelijke onderbouwing daarvan heb ik nooit gezien.
‘Voormalig bouwminister Hugo de Jonge wilde de huurprijs reguleren. Maar het is slechts een kleine groep die we huisjesmelkers kunnen noemen. Nu moeten bouwers en projectontwikkelaars tegen de stroom in roeien. Ze bouwen en ontwikkelen minder, omdat ze minder verdienen – en dat is nooit goed voor de woningmarkt.’
EW Wat is uw advies aan de nieuwe woonminister, Mona Keijzer?
Van Hoek: ‘Benut nu echt de mogelijkheden van de ruimtelijke ordening. En stimuleer praktische oplossingen die deze kabinetsperiode voor extra aanbod zorgen. Ik vind het positief dat wonen en de ruimtelijke ordening nu weer bij elkaar in één ministerie zijn ondergebracht. Daar ligt de sleutel om dingen te kunnen veranderen.
‘Ik hoop verder dat de minister heel snel de oproepen naast zich neerlegt van onder meer het Planbureau voor de Leefomgeving en sommige wetenschappers, die zeggen dat er vooral een visie nodig is hoe Nederland er in 2050 moet uitzien. Dit soort oproepen voor “stippen op de horizon” zijn vooral bedoeld om restricties op te werpen. Het gaat dan vooral over waar we niet moeten gaan bouwen.
‘De minister lijkt een aanhanger van het gezonde verstand, en wil niet doorschieten in de regelgeving. Dat is de juiste route. Mijn boodschap blijft: kijk naar al die kleinschalige mogelijkheden, net buiten de bestaande bouw, dan kun je snel stappen maken. En zet vooral in op de doorstroming.
‘Bouw niet alleen de goedkopere huizen, want de midden- en hogere doelgroepen zijn het belangrijkst voor de aanschaf van nieuwbouwwoningen. Als zij doorstromen, komt er betaalbare ruimte vrij voor anderen. Zeker starters moeten het hebben van de bestaande woningvoorraad, want de aankoopprijzen van nieuwbouw liggen vaak buiten hun bereik.’
Schrijf u in voor onze middagnieuwsbrief
Met de gratis nieuwsbrief EW middag wordt u dagelijks bijgepraat met commentaren en achtergronden bij de belangrijkste nieuwsverhalen.
