De feiten: Minister Keijzer wil huurwet aanpassen
Minister Mona Keijzer (BBB) van Volkshuisvesting komt met haar langverwachte voorstellen voor aanpassingen aan de Wet betaalbare huur.
Aanleiding zijn de aanhoudende berichten dat verhuurders in hoog tempo hun huurhuizen verkopen. Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is één op de vijf verkochte huizen zo’n ‘uitgeponde’ huurwoning.
In de grootste vier gemeenten gaat het zelfs om twee op de vijf verkochte huizen, met een waarde van ruim 14,2 miljard euro over 2024. (Dat geld gaat naar het buitenland: vooral vastgoed in Spanje is populair.)
Daarmee verdwijnt de flexibele huurschil die de huizenmarkt nodig heeft bij verhuizingen en scheidingen.
De verkochte huurhuizen vallen vaak in de nieuwe categorie middenhuur, en zijn daarmee gebonden aan een maximumprijs.
Daarbij zorgen fiscale maatregelen dat het rendement voor de verhuurder verder onder druk komt te staan.
EW’s visie: Aanpassingen huurwet lossen het probleem niet op
Door: Theo van Vugt, redacteur WonenKeijzer wil tijdelijke huurcontracten voor studenten in de grote steden weer toestaan en de criteria voor het puntenstelsel deels afzwakken. Zo gaat de WOZ-waarde zwaarder wegen bij het bepalen van de maximale huurprijs.
Ook wil ze geen minpunten meer toekennen aan huizen zonder buitenruimte, en een hogere huur toestaan voor kleine rijksmonumenten. Die huizen krijgen meer punten, en daardoor stijgt de huur met maximaal zo’n 100 euro per maand.
Maar de forse stijging van het aantal uitpondwoningen komt niet alleen door de middenhuurregulering en het verbod op tijdelijke huurcontracten, maar ook door de hoge box 3-heffing.
De pijn bij verhuurders zit vooral in het fiscale deel, benadrukte de NVM bij de bekendmaking van de kwartaalcijfers, en daar gaat Keijzer helemaal niet over.
Te weinig en te laat
Keijzers maatregelen gaan daarbij 1 januari 2026 pas in en gelden alleen voor nieuwe huurcontracten.
Bovendien: de Tweede Kamer moet zich er nog over uitspreken, en zelfs coalitiepartijen PVV en NSC zijn tegen een verhoging van de huurprijs. Die loopt al fors op door het verdwijnen van huurhuizen.
De evaluatie van de Wet betaalbare huur staat gepland voor 2027. Maar een snelle en ingrijpende aanpak is nu nodig, anders blijven verhuurders hun huurhuizen verkopen.
Wie zegt wat over Keijzers voorstellen?
- Door de voorstellen wordt in Amsterdam een kwart van de middenhuurwoningen fors duurder, zeggen wethouder Zita Pels (Amsterdam, GroenLinks) en wethouder Dennis de Vries (Utrecht, PvdA). ‘Gemeenten, investeerders en corporaties manen tot rust en stabiliteit in de huurregelgeving. Toch gaat de minister sleutelen aan de huurregelgeving, ze creëert daarmee onrust, maakt de wet nodeloos ingewikkelder en verslechtert de positie van toch al kwetsbare huurders. Deze minister zegt voor minder complexe regelgeving te zijn, maar doet met de voorstellen in haar Kamerbrief precies het tegenovergestelde.’
- ‘Ook in Utrecht, met na Amsterdam de hoogste WOZ-waarde, gaan deze voorstellen grote consequenties hebben voor de betaalbaarheid van middenhuurwoningen,’ zeggen de twee wethouders.
- ‘De hoge box 3-heffing is in onze ogen de echte bottleneck. We gaan niet morrelen aan de bestaanszekerheid van huurders’, zegt Tweede Kamerlid Merlien Welzijn (NSC).
- ‘Het is tientjeswerk en daarmee ruim onvoldoende om deze desastreuze huurwet te repareren en het uitponden te stoppen,’ zegt Tweede Kamerlid Peter de Groot (VVD).
- ‘Ze kiest voor gezond verstand en gooit de woonwet van Hugo de Jonge op de schop,’ zegt Tweede Kamerlid Marieke Wijen-Nass (BBB).
- ‘Als het doel is om het verhuren van woningen aantrekkelijker te maken, dan moet de minister iets doen aan de belasting die verhuurders aan haar moeten afdragen,’ zegt de Woonbond.
- ‘De maatregelen zijn ontoereikend om de structurele problemen op de woningmarkt aan te pakken, namelijk het massale verlies van sociale- en middenhuurwoningen. Er lijkt nog altijd onvoldoende politieke wil te bestaan om de problemen op de woningmarkt aan te pakken,’ aldus Niek Verra, voorzitter van Vastgoed Belang op de eigen website.
- ‘Als je het middensegment op de huurmarkt wilt behouden, moet je meer ruimte bieden voor huurverhogingen. Nog beter kun je sleutelen aan box 3, maar dat is op zijn vroegst pas in 2028 aan de orde’, aldus hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer (Technische Universiteit Delft) bij BNR.
Verdere verdieping: Waarom verhuren niet meer aantrekkelijk is
De NVM meldde onlangs wat de Wet betaalbare huur betekent voor een verhuurder. Neem een stel met 50.000 euro spaargeld en een tweede huis dat het verhuurt in Utrecht van 70 vierkante meter, energielabel C en 166 punten in het Woningwaarderingsstelsel.
Daarmee valt het huis in de categorie middenhuur en is het gebonden aan een maximumprijs van zo’n 1.000 euro. De WOZ-waarde is 322.000 euro, en er zit een hypotheek op van 40.000 euro.
In 2022 vroeg het stel nog 1.200 euro voor deze woning en waren de financieringskosten zo’n 600 euro. De belasting per maand in box 3 was zo’n 100 euro. Dat leverde een resultaat op van 483 euro per maand.
In 2024 steeg de belasting in box 3 naar 268 euro en moest de huur terug naar 1.000 euro door de middenhuurregeling. Het rendement van het stel zakte naar 38 euro per maand.
Dat is de pijn die verhuurders nu lijden. Als de woning vrijkomt, is het dus de vraag of het niet aantrekkelijk wordt om de boel te verkopen.
Zeker omdat er geen tijdelijke verhuur meer mogelijk is. Anders was er nog de mogelijkheid om af te wachten of de politiek zaken aanpast. Die ruimte is er nu niet, en het risico op een laag rendement is dan te groot.
De vraag is wat uitponden oplevert voor de huizenmarkt
De woningen die vrijkomen door het uitponden zijn vooral appartementen: kleiner en minder duurzaam. Ze zijn goedkoper en daarmee gewild bij starters. Toch moeten die alsnog vaak diep in de buidel tasten om zo’n woning te kopen.
Voor een huurhuis van bijvoorbeeld 1.125 euro per maand is de inkomenseis vaak vier keer de jaarhuur, en dan was een bruto jaarsalaris van 54.000 euro nodig geweest. Maar een starter die dezelfde woning koopt voor 350.000 euro, waarbij de aankoop volledig wordt gefinancierd, heeft een jaarsalaris nodig van 74.000 euro.
Niet iedere starter heeft zo’n salaris. Vaak moeten ouders bijspringen, en dan gaan ook die woningen toch weer naar de jongeren met rijkere ouders.
En wat betreft de huurders met een lager inkomen: waar moeten die eigenlijk naartoe, als ze uit hun woning moeten?