Waarom de Wet betaalbare huur een foute wet is

De feiten: Beleggers blijven hun huurhuizen verkopen

Bron: Het Kadaster

Het aantal huurhuizen blijft afnemen, meldt het Kadaster.

Investeerders kochten weliswaar bijna 50 procent meer huizen dan hetzelfde kwartaal vorig jaar, in totaal 7.800. Maar ze verkochten er liefst 16.4000, 42 procent meer dan een jaar geleden.

Ook tweede woningen werden in het tweede kwartaal vaker verkocht dan gekocht.

Sinds 2023 groeit het verschil tussen aan- en verkopen door investeerders. Dat komt vooral door strengere regels voor verhuur en fiscale wijzigingen.

Effect Wet betaalbare huur

Investeerders kochten vaker grotere woningen om te verhuren. In het tweede kwartaal was 81 procent 95 vierkante meter of groter. In 2019 was dit nog 42 procent.

Ook bedrijfsmatige investeerders kochten vaker grotere woningen: 68 procent. In 2019 was dit 56 procent.

Dit doen zij vanwege de Wet betaalbare huur, schrijft het Kadaster. De wet stelt grenzen aan de huur die huurbazen mogen vragen op basis van de karakteristieken van de woning. Grotere woningen vallen vaak nog in de vrije sector, waar beleggers zelf de huurprijs mogen bepalen.

Investeerder verkochten in het tweede kwartaal dan ook meer kleine woningen: 71 procent was kleiner dan 95 vierkante meter. In 2019 was dit nog 39 procent.

Ook bedrijfsmatige investeerders verkochten vaker kleine woningen: 64 procent. In 2019 was dit nog 37 procent.

Wie zegt wat over de Wet betaalbare huur?

Bron: ANP

CEO Jos Baeten van verzekeraar a.s.r. riep vorige week op tot intrekking van de wet. Dat zou ‘het investeren in de woningmarkt voor Nederlandse, maar ook voor buitenlandse investeerders weer veel aantrekkelijker maken’, zei hij tegen persbureau ANP. Hij noemt de verlaging van de overdrachtsbelasting per 1 januari een verbetering, maar wil verdere versoepeling. ‘Je moet je realiseren: wij beleggen het geld van onze pensioenklanten, die een keurig rendement willen maken.’
Oud-woonminister Hugo de Jonge (CDA), die de wet bedacht, was in april nog optimistisch: ‘Moet je eens kijken hoeveel starters van de Wet betaalbare huur hebben geprofiteerd. We moeten niet doen alsof die woningen verdampen. Integendeel. Die starters konden jarenlang geen huis kopen. Nu komen er wat meer huurwoningen op de markt.’
De Raad van State was voordat de wet in juli 2024 inging al kritisch: ‘Het is onduidelijk of de Wet betaalbare huur de woningzoekende helpt en of deze wet leidt tot voldoende betaalbare huurwoningen. Een reëel risico is dat het wetsvoorstel leidt tot verkoop van huurwoningen en minder nieuwbouw huurwoningen. In dat geval zal het aanbod in de vrije huursector eerder af- dan toenemen, waar uiteindelijk de mensen die een huurwoning zoeken niet mee zijn geholpen. Het is onduidelijk hoe dit risico wordt beheerst.’
Demissionair woonminister Mona Keijzer (BBB) zei in juli tegen EW: ‘Ik vind dat als iemand geld heeft om te investeren en dat vaak doet voor zijn pensioen, de regels niet zo moeten zijn dat investeren in verhuur niet meer loont. In elk geval wil ik de verhuurder op een aantal onderdelen wat meer ruimte geven om bij nieuwe huurcontracten een beetje extra huur te vragen aan nieuwe huurders.’
Ook zei Keijzer: ‘Sommige mensen zeggen dat starters nu wel een voormalig huurhuis kunnen kopen en dat er dus ook goede kanten aan het uitponden zitten. Maar dat was nooit de bedoeling van de wet. We zien dat de middenhuur verdwijnt en dat is heel slecht voor Nederland. Die flexibele schil is gewoon nodig.’

EW’s visie: Hugo de Jonge zat ernaast met zijn Wet betaalbare huur

Door: Theo van Vugt, redacteur Wonen

Hugo de Jonge (CDA), de voorganger van woonminister Mona Keijzer (BBB), hield koppig vol dat zijn Wet betaalbare huur voor huurders beter is. Zij zouden minder huur gaan betalen, want door de instelling van het zogeheten middenhuursegment mogen verhuurders geen excessieve prijzen meer vragen.

Maar veel kleine particuliere beleggers (met drie tot negen huurhuizen) zagen hun woningen in dit gereguleerde middensegment vallen, en tegelijk de fiscale lasten van hun bezit zo hoog worden, dat hun rendement opdroogde. Ze gingen daarom hun huurhuizen – als ze vrijkwamen – verkopen.

Tal van starters op de woningmarkt konden daardoor een voormalig huurhuis kopen, waarvoor vaak wel twee inkomens nodig zijn. Maar de huurhuizen verdwenen die nodig zijn voor mensen die verhuizen vanwege hun werk of een stukgelopen relatie, de zogenoemde flexibele schil.

Wat nog wel te huur was in de vrije sector, werd erg duur door de grote vraag en het geringe aanbod.

Investeerders trekken zich terug uit woningmarkt

Vorige week nog bepleitte Jos Baeten, de CEO van a.s.r., aanpassing van de Wet betaalbare huur. De verzekeringsmaatschappij beheert zo’n 15.000 woningen.

De topman gaf vorig jaar al aan niet te investeren in nieuwe huurwoningen vanwege de wet. Baten zei dat verhuurders geen rendabele huur meer kunnen vragen, waardoor veel buitenlandse investeerders zich hebben teruggetrokken uit de Nederlandse woningmarkt.

De Nederlandsche Bank en de Nederlandse Vereniging van Makelaars vinden ook dat de Wet Betaalbare huur te veel schade oplevert.

Bovendien zitten veel beleggers met hoge fiscale lasten voor hun huurhuizen.

Huurder de dupe van Wet betaalbare huur

Minister Keijzer wil eigenlijk ook af van de Wet betaalbare huur. Maar vooralsnog lijkt ze geen steun te hebben in de Tweede Kamer. En overleg tussen de ministeries van Volkshuisvesting en Financiën om de pijnpunten op te lossen, heeft nog geen vooruitgang opgeleverd.

Alle politieke partijen partijen zetten wonen hoog op de verkiezingsagenda, maar echte aanpassingen zullen nog wel even op zich laten wachten.

Intussen is door de Wet betaalbare huur de markt vastgelopen, en zijn huurders de dupe.