Is de familiehypotheek nog een verstandig idee?

In 2020 hadden 645.000 huishoudens een hypotheeklening uitstaan bij de familie. In totaal voor 70 miljard euro.

Vaak zijn het leningen die zijn afgesloten naast de 815 miljard euro aan hypotheken die uitstaan bij reguliere verstrekkers zoals banken, verzekeraars en pensioenfondsen. Dat blijkt uit cijfers van De Nederlandsche Bank.

Die cijfers leverden ook discussie op.

De familiehypotheek zou namelijk voor opdrijving van de huizenprijzen zorgen. Met een familiehypotheek op zak kun je meer lenen, en dus meer bieden op een huis. En het zou de schatkist jaarlijks veel geld kosten, omdat met slimme constructies op familieniveau belastingvoordeel valt te halen.

Toch bleek de vermeende prijsopdrijving niet helemaal uit de cijfers. En belastingvoordeel met familiehypotheken? Dat is er niet meer, stelden belastingadviseurs, die gelijk kregen van staatssecretaris Marnix van Rij (CDA) van Fiscaliteit.

De familiehypotheek is inderdaad niet altijd meer de handige oplossing om kinderen aan een huis te helpen, zegt Tjarko Denekamp (50).

Denekamp is expert vermogensplanning van ABN AMRO MeesPierson. ‘Je kind helpen met een lening kan veel fiscale discussie opleveren. Bovendien kunnen strenge financieringsnormen voor banken ook van toepassing zijn op de familiehypotheek.’

Nadat per 2024 de jubelton is afgeschaft, resteren nog maar weinig belastingvriendelijke mogelijkheden om het kind te helpen bij de aankoop van een huis.

‘Ruim op tijd beginnen met jaarlijks schenken onder de schenkvrijstelling, is nog een interessante mogelijkheid,’ zegt Denekamp. Zo kan het kind een spaarpot opbouwen, waarmee het later een huis kan kopen – of de aankoopkosten kan financieren, want niet iedere ouder zal zo veel kunnen schenken dat het kind er een volledig huis van kan kopen.

In een aantal situaties blijft de familiehypotheek uitkomst bieden. Met Denekamp zet EW de actualiteiten rond deze hypotheek op een rij.

Familiehypotheek was ooit voordelig

In het verleden verstrekten ouders een lening aan hun kind met een rente die hoger was dan de gangbare rente bij de bank. Het verschil (of meer) schonken de ouders jaarlijks onder de schenkingsvrijstelling weer terug aan het kind.

Dat kasrondje bood voordelen, omdat het kind de hogere rente in aftrek kon brengen op zijn inkomen Dat leverde meer hypotheekrenteaftrek op. Dat leverde meer hypotheekrenteaftrek op. Had het kind een hoog inkomen, dan profiteerde het van de maximale renteaftrek van 49,5 procent in de inkomstenbelasting.

Bij de ouders telde (en telt) de verstrekte lening mee als bezitting in box 3, waarin het vermogen is belast. Tot 2017 werd een verstrekte lening net zo zwaar belast als ander vermogen in box 3 zoals spaargeld, aandelen of een vakantiehuis.

Tegenwoordig: voordelen familiehypotheek weg

De fiscale voordelen van de familiehypotheek zijn aan alle kanten ingeperkt. Sinds 2023 mag het kind de hypotheekrente alleen nog tegen het lage tarief in aftrek nemen (2024: 36,97 procent).

Ook mag de rente niet veel meer afwijken van gangbare rentes bij de bank, zegt Denekamp. ‘In het verleden bestond het idee dat de rente een kwart meer of minder mocht bedragen dan de gangbare hypotheekrente.

Dat is achterhaald.

Tegenwoordig moet je de rente nemen die niet aan elkaar gelieerde partijen in rekening brengen. Houd de rente aan die de bank ook zou rekenen.’ Daarmee is het voordeel van het kasrondje met de teruggeschonken hogere rente verdampt.

Ook de truc om een persoonlijke lening af te sluiten, werkt niet meer. ‘Het kind gaf geen hypothecaire zekerheid af en daardoor mochten de ouders de rente aanhouden van een persoonlijke lening. Die ligt fors hoger,’ zegt Denekamp.

‘Maar die vlieger gaat niet meer op. Als de bank een hypotheek zou willen verstrekken, dan moet je toch een gangbare hypotheekrente aanhouden.’

Ouders wacht forse aanslag bij familiehypotheek

In box 3 van de ouders valt de verstrekte lening onder het kopje ‘Overige bezittingen’. Dat is de categorie die het zwaarst wordt belast. Beleggingen in aandelen vallen eronder, net als het vakantiehuis.

De hypotheeklening wordt door de fiscus geacht jaarlijks 6,04 procent rente op te leveren, ongeacht wat het werkelijke per- centage is. Over het fictieve (formeel: forfaitaire) rendement van 6,04 procent moeten de ouders 36 procent belasting betalen (cijfers 2024). Dat fictieve rendement rekent de fiscus ook voor bijvoorbeeld aandelen en het vakantiehuis.

Wanneer ouders bij hun kind het momenteel gangbare percentage van 4 aanhouden voor een rente van tien jaar vast, dan doet de fiscus toch of de hypotheeklening de ouders 6,04 procent aan rente heeft opgeleverd.

Hoge Raad brengt in het beste geval maar weinig verlichting

In augustus – het zou eerst afgelopen maart zijn, maar de uitspraak is uitgesteld – velt de Hoge Raad een oordeel over box 3. Mag er belasting worden geheven over het fictieve rendement als het werkelijke rendement lager ligt? Dus mag de fiscus uitgaan van de fictieve 6,04 procent rente-inkomsten over de verstrekte hypotheek, als de werkelijke rente-inkomsten 4 procent zijn?

Stel dat de Hoge Raad gunstig oordeelt dat maximaal het werkelijke rendement mag worden belast. Dan nog is het maar de vraag of je er iets mee opschiet, legt Denekamp uit.

‘Er wordt dan waarschijnlijk naar het werkelijk rendement op het hele vermogen gekeken. Dus ook naar wat de aandelenportefeuille heeft gedaan en naar de waardestijging van het vakantiehuis. Die uitspraak kan wat verlichting geven, maar zeker is dat niet.’

Familiehypotheek: wanneer wel handig

De familiehypotheek biedt fiscaal geen voordeel, en soms zelfs een nadeel. Waarom zou je die constructie dan wel van stal halen? ‘Bijvoorbeeld omdat de rente op de hypotheek lager uitvalt,’ zegt Denekamp.

Stel dat een kind genoeg inkomen heeft om 450.000 euro te lenen en voor dat bedrag een huis koopt. Het kind leent 225.000 euro bij de bank en 225.000 euro bij de ouder. Voor de bank is het risico lager, waardoor de bank ook een lagere hypotheekrente zal rekenen.

Een ingewikkelder situatie is die waarin een kind een huis wil kopen dat zijn leencapaciteit te boven gaat. Stel dat het kind een huis wil kopen van 450.000 euro, maar maximaal 400.000 euro kan lenen bij de bank. Banken zijn gehouden aan strenge verstrekkingsnormen.

Zij moeten kijken naar het totaal van de leningen die aan het kind worden verstrekt. Als het kind dus 50.000 euro bij de ouders gaat lenen, mag de bank nog maar 350.000 euro verstrekken. Hier biedt de familiehypotheek geen soelaas.

Ouders zouden ervoor kunnen zorgen dat het kind geen extra lasten heeft uit de familiehypotheek. Bijvoorbeeld doordat de ouders zich verplichten de jaarlijkse lasten van dit deel van de lening aan het kind te schenken. Maar dat kan gevolgen hebben voor de schenkbelasting en renteaftrek. Als ouders zich verplichten jaarlijks te schenken, is het uitgangspunt dat sprake is van een grote schenking ineens. En dan geldt de schenkingsvrijstelling slechts eenmaal.

Verder is er de vraag of de rente nog wel aftrekbaar is. Een belangrijk criterium is namelijk dat de rente moet drukken op het kind, Dat is hier niet het geval, legt Denekamp uit. ‘Als ik belastinginspecteur was, dan zou ik zeggen dat de rente niet drukt op het kind, zodat er geen renteaftrek is.’

Als het kind niet voldoende leencapaciteit heeft, dan is schenken (van in bovenstaand voorbeeld 50.000 euro) een betere oplossing dan kiezen voor een familiehypotheek met een kwetsbare fiscale constructie (zie de grafieken over schenken en de schenkbelasting hiernaast).

Kortom, de familielening kan uitkomst bieden, maar zeker niet meer in alle gevallen.

Ongeveer 10 procent van de familiehypotheken loopt via de eigen zaak. Formeel zijn in dat geval niet ouders de verstrekkers van de hypotheek, maar is dat de besloten vennootschap (bv) van de ouders. Ook die route is de afgelopen jaren met tal van maatregelen ingeperkt.

Als de ouders vanuit de bv geld lenen aan hun kind, dan betalen zij over de ontvangen hypotheekrente twee keer belasting. Eerst is de bv winstbelasting verschuldigd over de ontvangen rente (formeel: vennootschapsbelasting). Dat tarief bedraagt minimaal 19 procent. Als de ouders de winst uit de bv aan zichzelf uitkeren, dan is de winstuitkering belast tegen een tarief van minimaal 24,5 procent (de zogeheten aanmerkelijkbelangheffing van box 2).

De twee gecombineerde aanslagen bij de ouders tellen op tot minimaal 38,5 procent belasting. Terwijl het kind de hypotheekrente zelf in aftrek mag brengen voor maximaal 36,93 procent. Op familieniveau biedt de familiehypotheek daarom geen fiscaal voordeel.