De feiten: Coalitie reserveert maar één miljard euro per jaar extra voor woningbouw
Bron: Aan de slag (coalitieakkoord 2026 - 2030)De coalitie van D66, VVD en CDA heeft in het Regeerakkoord haar bouwplannen bekendgemaakt. Er komt ruimte om meer te bouwen, maar niet alles is al geregeld.
Van Bouwend Nederland tot Vastgoed Belang en van Aedes tot Woonbond: iedereen vindt wel wat positiefs in de plannen voor de huizenmarkt van de drie coalitiepartijen. Al plaatsen ook veel van hen kanttekeningen erbij. Een overzicht van hun lof én kritiek.
Wet betaalbare huur wordt aangepast
Positief zijn ze vooral over de voorgenomen versoepeling van de regulering. Zo moet de Wet betaalbare huur worden aangepast, al is nog niet duidelijk hoever dat gaat.
Lees ook | Nieuw links dogma: het ‘succes’ van de Wet betaalbare huur
Er is eveneens instemming dat bezwaarprocedures sneller moeten worden afgehandeld. En op de plannen om de bestaande woningvoorraad beter te benutten door het vergunningsvrij maken van optoppen (een verdieping op een bestaand huis plaatsen) en splitsen, wordt positief gereageerd.
Coalitie investeert te weinig
Negatieve reacties zijn er vooral over één aspect van de voornemens: de kosten van de bouwplannen zijn gigantisch en met 1 miljard euro per jaar extra – zoals de coalitie wil – gaat dat niet lukken. Over het bouwen van tien nieuwe steden is ook weinig terug te vinden.
EW’s visie: Waar zijn de 10 steden van Jetten gebleven?
Door Theo van Vugt, redacteur wonenD66 maakte goede sier in de verkiezingscampagne met het voornemen dat er ruimte is voor tien nieuwe steden. Klinkt goed, maar in het coalitieakkoord is die belofte helemaal verdwenen. Is dat niet raar?
De focus ligt nu weer op dertig grote uitbreidingsplannen: grootschalige nieuwbouwlocaties, verspreid over het land. ‘Dat kunnen nieuwe wijken zijn, maar ook nieuwe steden,’ tempert het akkoord de eerder gewekte verwachtingen.
Geen urgentie voor actuele woningnood
Die nieuwbouwwijken zijn er overigens pas over 25 jaar, en die beloofde tien steden zeker niet eerder. Dus ze doen niets voor de actuele woningnood.
Lees ook | Dit zijn volgens drie CEO’s de grootste uitdagingen voor de bouw in 2026
Daarbij worden toch weer richtlijnen opgesteld waaraan nieuwbouw moet voldoen: er wordt geëist dat een flink deel van de nieuwbouw uit goedkopere huizen moet bestaan.
Dat maakt bouwers en projectontwikkelaars niet erg gelukkig. Ze zullen simpelweg afhaken omdat ze er niets aan verdienen.
Te weinig aandacht voor doorstroming
Ook is er weinig aandacht voor het vergroten van de doorstroming op de woningmarkt. Hoe krijgen we gedaan dat ouderen kunnen doorstromen naar een geschikt huis, zodat ze hun grotere woonruimte achterlaten voor gezinnen met jonge kinderen, die zelf weer een aardig startershuis achterlaten?
Dat is nog niet uitgewerkt, terwijl juist daar vooruitgang in kan worden geboekt.
Doel 100.000 huizen wordt voorlopig niet gehaald
Veel plannen klinken dus interessant, maar de samenhang lijkt nog een beetje zoek. En zoals alle partijen uit de woningbouw duidelijk maken: er moet meer geld naar die bouw en er moeten minder regels en bezwaren komen – hoewel dat laatste juridisch nog niet zo snel zal zijn geregeld.
Die 100.000 nieuwe woningen per jaar zijn er dus voorlopig nog niet.
Lees ook | Ouderen én jongeren krijgen last van inperking aflossingsvrije hypotheek
Verdere verdieping: De bouwwereld over het coalitieakkoord
Bron: Vastgoed Belang, Vereniging Eigen Huis, WoningBouwersNL, Bouwend Nederland, Neprom, Autoriteit woningcorporaties, Aedes, Peter Boelhouwer, Friso de Zeeuw, de WoonbondHieronder volgt een overzicht van de kanttekeningen – en de complimenten – van een aantal belangrijke partijen bij het coalitieakkoord:
Particuliere beleggersclub Vastgoed Belang reageert met gemengde gevoelens op het gepresenteerde coalitieakkoord. De branchevereniging voor de private verhuursector is vooral kritisch op het uitblijven van snelle fiscale verlichting in box 3.
Hogere box 3-belasting maakt verhuren onaantrekkelijk
Mede door de hogere box 3‑belasting op basis van fictieve rendementen valt de belastingdruk vaak hoger uit dan de daadwerkelijke netto huurinkomsten, zeggen ze. Daardoor verkopen particuliere verhuurders op grote schaal hun huizen, in plaats van te investeren in nieuwe.
Lees ook | Massale verkoop van huurhuizen door beleggers: hoe verandert de woningmarkt?
Vastgoed Belang noemt het dan ook goed dat het nieuwe kabinet zo snel mogelijk wil overstappen op het belasten van werkelijk rendement, maar wijst erop dat de daarvoor benodigde wetswijziging op zijn vroegst in 2028 ingaat.
Verder is de organisatie blij dat de overdrachtsbelasting voor huurhuizen wordt verlaagd naar 7 procent, hoewel zij had gepleit voor 6 procent.
Minimum betaalbare koop beperkt haalbaarheidskansen nieuwbouwprojecten
Vastgoed Belang is ook kritisch op het plan om bij nieuwe woondeals te streven naar minimaal 25 procent betaalbare koop. Daarmee geeft het kabinet extra zwaarte aan de al aangekondigde eis dat tweederde van de nieuw te realiseren huizen in het sociale en het middensegment moet vallen, wat de haalbaarheidskansen van bouwprojecten niet vergroot.
Vereniging Eigen Huis vindt het positief dat het nieuwe kabinet inzet op het verduurzamen van huizen. Wel mist VEH een visie op hoe eigenaars praktisch en financieel in staat worden gesteld tot dat verduurzamen.
Ook mist de vereniging plannen om zonnepanelen lonend te houden na afschaffing van de salderingsregeling.
VEH mist ook aandacht voor funderingsproblemen en de noodzakelijke ondersteuning voor vve’s.
Branchevereniging kritisch op nieuw kabinet
De branchevereniging voor woningbouwers, WoningBouwersNL, meent dat het kabinet terecht inzet op meer bouwen, betaalbaar wonen, kortere procedures en minder regels. Tegelijk ziet WoningBouwersNL ook ongerijmdheden.
Zo staat in de budgettaire bijlage een impuls van 1 miljard euro per jaar voor betaalbare woningen, maar die middelen komen pas vanaf 2029 beschikbaar.
Lees ook | 70.000 huizen voor het oprapen – de oplossing hangt boven ons hoofd
Bovendien is eerder berekend dat er 3 tot 5 miljard euro nodig is om tot 100.000 huizen per jaar te komen. Met 1 miljard wordt dat doel dus bij lange na niet gehaald, aldus de woningbouwers.
De club onderschrijft het belang van betaalbaar wonen, maar waarschuwt voor te gedetailleerde programmering.
De organisatie denkt dat projecten financieel en praktisch vastlopen wanneer de vraag van corporaties of beleggers niet aansluit op de opgelegde verdeling en er onvoldoende flexibiliteit is om tussen segmenten te kunnen schuiven.
Voorzitter Bouwend Nederland: ‘Uitvoeren, uitvoeren en nog eens uitvoeren’
WoningBouwersNL voorziet nog geen herstel van het vertrouwen. De afgelopen jaren trokken veel particuliere en institutionele beleggers zich terug uit de huurmarkt. Terugkeer vraagt meer dan alleen intenties. Investeerders hebben vooral ‘regelgevingsrust’ nodig, vindt de vereniging.
Voorzitter Arno Visser van Bouwend Nederland is blij dat de politiek eindelijk in beweging komt na twee jaar stilstand. ‘Uitvoeren, uitvoeren en nog eens uitvoeren: dat is wat Nederland nodig heeft.’
Op het gebied van stikstof, een van de meest urgente kwesties, wordt volgens Visser nu belangrijke vooruitgang geboekt. Na twee jaar stilstand wordt met het bedrag van 20 miljard euro een belangrijke randvoorwaarde voor beweging ingevuld.
Schrappen bezwaarprocedures belangrijke doorbraak
Ook uit de woningbouwplannen blijkt dat er minder vanaf de tekentafel wordt gedacht en meer vanuit de praktijk, zegt Visser. ‘Het schrappen van bezwaarprocedures, vaste termijnen voor uitspraken en de standaardisatie van eisen, zodat gemeenten niet meer bovenwettelijke regels mogen opleggen… Dat zijn essentiële doorbraken.’
Lees ook | Honderdduizend woningen erbij? Partijen krabbelen terug
De belangenbehartiger van projectontwikkelaars, Neprom, maakt zich zorgen dat de plannen onvoldoende antwoord geven op ‘de structurele financiële knelpunten bij woningbouwontwikkeling’.
Ook Neprom denkt dat er jaarlijks 3 tot 5 miljard euro nodig is om de woningbouwproductie op te schalen naar 100.000 woningen per jaar.
Verbetering investeringsklimaat blijft uit
Het kabinet trekt voor 2028 en 2029 slechts 2 miljard euro per jaar uit voor woningbouw én infrastructuur. Dat staat in geen verhouding tot de omvang en urgentie van de opgave, vindt Neprom.
Ook verbetering van het investeringsklimaat blijft uit, volgens de projectontwikkelaars. Voor het realiseren van voldoende huizen zijn alle partijen nodig: woningbouwcorporaties, institutionele beleggers, particuliere verhuurders en internationaal kapitaal.
Uit recent onderzoek van de Autoriteit woningcorporaties naar de staat van de sector blijkt dat corporaties zonder aanvullende middelen onvoldoende kunnen investeren om hun bouwopgave waar te maken.
Noodzakelijke verbeteringen Wet betaalbare huur ontbreken
Toch kiest de coalitie niet om de vennootschapsbelasting voor woningbouwcorporaties volledig af te schaffen en zo ruimte te creëren.
Noodzakelijke verbeteringen aan de Wet betaalbare huur ontbreken vooralsnog en het investeringsklimaat voor particuliere en buitenlandse investeerders wordt niet versterkt, aldus Neprom.
Woningcorporatie Aedes is ronduit teleurgesteld in de plannen. De financiële middelen voor een versnelling blijven ver achter bij het noodzakelijke.
Weliswaar doet deze coalitie eindelijk iets aan de winstbelasting voor woningcorporaties, maar zij compenseert onvoldoende het grote geconstateerde tekort van bijna 20 miljard euro aan investeringscapaciteit, zegt Aedes.
Kabinet pakt beroepsquerulanten aan
Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft ziet wel goede punten in het nieuwe coalitieakkoord. ‘Dat de bezwaarprocedure naar één gang gaat, is een goede zaak. Zo pak je de “beroepsquerulanten” aan, die projecten alleen maar vertragen.’
Ook dat gemeentes geen extra eisen meer mogen stellen en welstandscommissies minder ruimte krijgen, vindt hij goede maatregelen.
Lees ook | Dít is waarom ons sociale woonmodel onhoudbaar wordt
Boelhouwer ziet in dit akkoord wel een voortzetting van het huidige beleid. ‘De hand van de VVD is duidelijk zichtbaar in het behoud van de hypotheekrenteaftrek. Dat vind ik wel een gemiste kans voor een eerlijker markt.’
Friso de Zeeuw, adviseur gebiedsontwikkeling, oud-hoogleraar en voorzitter van de commissie STOER (Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving) is tevreden over de ambitie, maar minder blij met de financiële onderbouwing.
‘Voor ingrepen in infrastructuur, cruciaal om de bouwdoelstellingen te halen, wordt minstens 1 miljard per jaar te weinig vrijgemaakt.’
Experts niet blij met behoud hypotheekrenteaftrek
Ook hij had liever gezien dat de hypotheekrenteaftrek werd beperkt, gecombineerd met forse aanpassingen in de Wet betaalbare huur.
‘Want laten we eerlijk zijn, de hypotheekrenteaftrek is natuurlijk een beetje archaïsch geworden. Geen westers land heeft die nog, je subsidieert mensen die dat niet nodig hebben. Het werkt prijsverhogend. En als je het geleidelijk afschaft, dan krijg je ook geen instortende koopprijzen, maar een meer gematigde stijging.’
Kabinet-Jetten houdt belangrijkste systeemfout in stand
De belangenclub van huurders, de Woonbond, is ronduit negatief: ‘In plaats van “tien nieuwe steden” kiest de nieuwe coalitie ervoor om de belangrijkste systeemfout in stand te houden: de hypotheekrenteaftrek voor woningbezitters blijft bestaan en tegelijk blijft de coalitie de corporatiesector voor miljarden belasten.’
Jaarlijks gaat zo’n 12 miljard euro naar huiseigenaren, becijfert de Woonbond, waarvan 48 procent terechtkomt bij de hoogste 20 procent qua inkomen.
Zeno Winkels, directeur van de Woonbond: ‘Dat heeft niets te maken met steun aan “middengroepen”. Dit is het in stand houden van een scheef en onrechtvaardig systeem, terwijl huurders steeds verder in de knel komen.’